El efecto de Airbnb: no es solo el aumento de los precios de las viviendas
Sarah Holder | CityLab
Un nuevo estudio del Instituto de Política Económica encuentra que Airbnb contribuye al aumento de los precios de las viviendas en las ciudades, pero a menudo se escapa a una regulación integral.
D.C. lo está restringiendo. Florida podría dejar de invertir en ella. Nueva Orleans está tratando de prohibirlo por completo. En todo el país, los legisladores no están contentos con Airbnb.
Desde su fundación en 2008, la plataforma de alquiler a corto plazo ha sido objeto de varios documentos de investigación críticos que lo han culpado por elevar los precios de la vivienda, cambiar la dinámica del empleo y eliminar porciones de los ingresos fiscales de la ciudad. Un nuevo análisis del Instituto de Política Económica intenta catalogar de manera más completa estos impactos locales, y medir lo que, en todo caso, las ciudades obtienen del acuerdo. Para alinear mejor los costos y beneficios, el autor del estudio, Josh Bivens, argumenta que las ciudades deben comenzar a tratar a Airbnb como cualquier otro negocio hotelero y regularlo en consecuencia.
"Se convierte en un conflicto directo entre cuyos intereses te interesan más: los residentes de la ciudad a largo plazo o los que la visitan", dijo Bivens.
Lo que pierden los inquilinos
Dado que Airbnb ayuda a los propietarios a tomar el stock de viviendas existentes y convierte algunas de ellas en unidades a corto plazo, su mayor efecto medido hasta ahora ha sido en los precios de las viviendas, al reutilizar unidades que de otro modo podrían ser viviendas a largo plazo, está reduciendo la oferta. mercado. Las rentas aumentan en el proceso. Las ciudades que los investigadores han analizado son ya metros-costas costeras, lo que significa que Airbnb es solo uno de los muchos factores en juego. Pero, los investigadores dicen que es una poderosa. "Me sorprendió la manera en que, en el proceso de expansión de Airbnb en ciudades, tiene impactos medibles en los costos de vivienda", dijo Bivens.En Boston, un documento de trabajo del Departamento de Economía de Boston de la Universidad de Massachusetts encontró una relación causal entre la proliferación de Airbnb y los precios de la vivienda: con cada 12 listas de Airbnb por distrito, los alquileres aumentaron en un 0,4 por ciento. Estos hallazgos se reforzaron a nivel nacional en otro documento de trabajo en SSRN, que utilizó datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense para encontrar que con cada aumento del 10 por ciento en las listas de Airbnb en un código postal de EE. UU., Hubo un aumento del .42 por ciento en los precios de alquiler, y Un aumento de .76 por ciento en los precios de la vivienda. Luego, utilizando el mismo modelo de regresión de ese documento de trabajo, David Wachsmuth, profesor de Planificación Urbana en la Universidad de McGill, descubrió que en la ciudad de Nueva York, Airbnb estaba asociado con un aumento del 1,4 por ciento en los alquileres en Nueva York desde 2015 a 2017.
Analizar cuánta de esas protuberancias fue un crecimiento natural y cuánto estaba relacionado con Airbnb ha resultado difícil. En Boston, "un aumento de una desviación estándar en los listados de Airbnb ... en relación con el total de unidades de vivienda se correlaciona con una disminución del 5.9 por ciento en el número de unidades de alquiler que se ofrecen en alquiler", escribieron investigadores de la Universidad de Massachusetts, que dicen que se traducen en el precio cambios descritos anteriormente. Pero tome los vecindarios de Brooklyn Bushwick y Bedford-Stuyvesant, que observaron un aumento del 41 por ciento en el número de listados de Airbnb de 2012 a 2016, por ejemplo: mientras que los alquileres allí subieron un promedio de aproximadamente $ 131 por año, según el documento de trabajo de la SSRN, solo alrededor de $ 27 se pueden atribuir a Airbnb.
Airbnb no respondió a la solicitud de CityLab para hacer comentarios sobre estos hallazgos.
Lo que pierden los empleados
Algo más sucede cuando Airbnb ingresa a una ciudad: la gente alquila Airbnbs, no habitaciones de hotel. "Parte de lo que está haciendo Airbnb, especialmente al comienzo de su expansión, es que está desplazando los empleos regulares de nómina que ahora están realizando los propietarios de Airbnb", dijo Bivens. Los anfitriones se encargan del alquiler, pero a menudo también realizan la limpieza u otro trabajo de servicio que los hoteles contratan. De lo contrario, los anfitriones pueden contratar servicios de limpieza de terceros, que no están obligados a ofrecer los mismos beneficios laborales que el personal del hotel. "Es una forma de este tipo de fisuras de la economía", dijo Bivens. "La escisión de empleos que solían ser parte de una gran corporación ... en una parte más insegura de la economía".El mismo Airbnb reconoce esta posible consecuencia, observa el estudio: "Airbnb ofrece a los anfitriones la oportunidad de anunciar que han asumido el" compromiso de salario digno "al comprometerse a pagar un salario digno a los limpiadores y administradores de sus propiedades. Sin embargo, no está claro cómo se puede (o se puede) hacer cumplir el compromiso con este compromiso ”.
Sin embargo, las grandes cadenas hoteleras también realizan actividades de subcontratación similares, parte de la tecnología, que fue una queja central de los trabajadores de los hoteles de Marriott que se declararon en huelga en 2018. Los nuevos contratos de trabajadores, negociados por el sindicato Unite Here estipulan que los representantes sindicales tienen ser parte de la discusión detrás de cómo y cuándo implementar nuevas tecnologías en el lugar de trabajo. Marriott también aceptó un aumento de sueldo y más protecciones contra el acoso sexual.
Esa es una capacidad de negociación que los contratistas que trabajan en Airbnbs no tienen. Según Bivens, “las tasas combinadas de sindicalización para empleados de limpieza y limpieza en la industria hotelera son casi el doble de las tasas de sindicalización de personal de limpieza en otras industrias de la economía” en las 10 ciudades de los EE. UU. con una presencia particularmente importante de Airbnb, incluida la ciudad de Nueva York. Los angeles y chicago
Que ciudades pierden
Si bien se dice que Airbnb aumenta los ingresos por turismo (un estudio de NERA Economic Consulting encontró que Airbnb respaldaba 730,000 empleos y $ 61 mil millones en producción global), Bivens citó dos encuestas que encontraron que solo 2 a 4 por ciento de los encuestados no hubieran ido de viaje si Airbnbs no estuviera No disponible. Entonces, mientras que los invitados de Airbnb sí participan en las economías locales, como mostró el estudio NERA, Airbnb no está facilitando necesariamente que gastar más que otras opciones de alquiler a corto plazo. "Realmente parece ser casi una sustitución pura de hoteles", dijo.Y las ciudades con regulaciones Airbnb menos estrictas también podrían estar perdiendo una gran cantidad de ingresos fiscales. Las entidades de alojamiento tradicional (cuando combinan los impuestos de ciudad, estado y condado), están gravadas a una tasa promedio del 13 por ciento en las 150 ciudades más grandes. Pero Airbnb recibe un trato diferente en diferentes jurisdicciones, y se confía en que auto-reporte sus propios datos de ocupación e ingresos. Según un documento de 2017 del Instituto de Impuestos y Política Económica:
En general, según el recuento de Airbnb, la compañía cobra impuestos de ventas, hoteles u otros impuestos en 26 estados y en el Distrito de Columbia (DC) a partir del 1 de marzo de 2017. Los impuestos estatales se cobran en 18 de esos estados. Entre este grupo, algunos o todos los impuestos a nivel local también se recaudan en todos los estados, excepto en Connecticut, que carece de impuestos locales sobre alojamiento. En los ocho estados restantes, Airbnb cobra un mosaico de impuestos locales pero no impuestos estatales. En tres estados, Alaska, Maryland y Nueva Jersey, la recaudación de impuestos de Airbnb se limita a una sola localidad (Anchorage, Condado de Montgomery y Jersey City, respectivamente).
Para ser claros, Airbnb está pagando impuestos. Pero, dice Bivens, podría estar pagando más. Un análisis realizado por AlltheRooms.com estimó que, en 2016, la contabilidad incompleta (y los alquileres ilegales) podrían haber costado a los gobiernos locales y estatales $ 440 millones en impuestos de alojamiento, de los cuales $ 110 millones provienen solo del presupuesto de la Ciudad de Nueva York. Desde entonces, la ciudad de Nueva York ha establecido algunas de las regulaciones más estrictas de Airbnb en el país: se ha tomado medidas enérgicas en las listas ilegales y la legislación avanzada exige que Airbnb presente informes de ingresos mensuales y comparta información sobre los hosts y sus direcciones.
"Hasta ahora, parece que muchas de las relaciones fiscales de Airbnb con las ciudades son en gran medida un tipo de cosa negociada, ciudad por ciudad, donde no hay mucha transparencia", dijo Bivens. "Creo que lo primero sería que las ciudades aumenten, hagan las transacciones con Airbnb de manera transparente para el público y demanden datos reales de Airbnb".
Entonces, ¿quién gana?
Para los vacacionistas que desean más opciones, a precios más baratos, Airbnb es excelente: los estudios muestran que la expansión de Airbnb está correlacionada con la reducción de las tarifas locales de los hoteles. Y para los inquilinos que desean ganar un dinero extra, es un ajetreo del lado bienvenido: Airbnb le dijo a USA Today que una propuesta de prohibición de alquiler a corto plazo para "toda la casa" (que requiere que los propietarios estén presentes y no renten toda la casa) en Nueva Orleans "Devastar" a los propietarios que dependen de la plataforma. Pero incluso esos beneficios no se distribuyen equitativamente, dice Bivens. Los "propietarios" de Airbnb que poseen múltiples propiedades (una para ocupar y al menos una para alquilar) probablemente tengan una ventaja en la plataforma, argumenta, porque "cualquier suceso económico que proporcione beneficios proporcionales a la propiedad es uno que otorgará estos beneficios de manera desproporcionada a los ricos ".Dado que el 60 por ciento de la riqueza de la propiedad en el hogar primario de los propietarios se concentra en el 20 por ciento superior de los hogares, y más del 80 por ciento de la riqueza está en manos de los blancos, es lógico, dice Bivens, que los que se enfrentan a Aproveche al máximo Airbnb, ya son los más ricos y los más blancos.
Hay algunas ciudades que han tratado de nivelar el campo de juego. Las nuevas restricciones de Airbnb de DC prohíben a los dueños de propiedades usar Airbnb (u otras plataformas de alquiler a corto plazo) para alquilar sus segundas viviendas, según el Washington Post, y limitan el número de días que se puede alquilar una residencia principal cuando los propietarios están fuera de la ciudad. Airbnb se opuso a la ley, diciendo que favorecía a los hoteles; al igual que algunos concejales de la ciudad que advirtieron que la medida podría costar hasta $ 96 millones durante cuatro años en impuestos perdidos, D.C. Impuestos de alquiler de Airbnb en un empinado 14,5 por ciento.
No todos los inquilinos son propietarios de viviendas múltiples de mini-hoteles. No todas las ciudades eximen a Airbnb de los impuestos tradicionales. Pero, el informe concluye, "hay poca evidencia de que el beneficio neto de la expansión acelerada de Airbnb sea lo suficientemente grande como para justificar la anulación de consideraciones previas que llevaron al status quo regulatorio".
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