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jueves, 30 de julio de 2015

Líos en España con la división de las propiedades

¿Donde empieza y acaba mi propiedad?
Más de 3.000 propietarios acaban en los juzgados cada año para defender los límites catastrales de sus inmuebles
SANDRA LÓPEZ LETÓN - El País



Para crear cualquier finca registral hay que identificar su ubicación y linderos tomando como base el Catastro. / SANTI BURGOS

En España es posible ser propietario de inmuebles que ni siquiera existen, o que una parte importante de las fincas no esté inscrita en el Registro de la Propiedad, o que otras figuren dos o más veces. Más despropósitos: hay parcelas cuyos límites están dentro de la autovía, linderos que no coinciden, caminos que se cruzan sobre las casas, y parcelas dentro de estaciones de depuración de aguas.

Con demasiada frecuencia no es posible conocer con certeza dónde está el límite exacto de una propiedad. Los afectados no se dan cuenta hasta que se producen las compraventas, herencias, incorporaciones a los procesos urbanísticos, expropiaciones o procesos de delimitación de dominio público.

Y ahí empieza el calvario. “Más de 3.000 casos al año acaban en los tribunales con un coste que puede superar los 100 millones de euros, y que los propietarios deben desembolsar para proteger sus propiedades, cuando debiera ser el sistema el que garantizara esta protección”, denuncian en la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX). Eso, sin contar los casos en los que hacer frente al problema puede costar varias veces el valor de la parcela adquirida.


El Catastro y el Registro de la Propiedad se coordinan desde junio pasado
Un ejemplo: alguien compra ante notario una propiedad rústica en escritura pública, con su certificación catastral más o menos coincidente con las descripciones del Registro de la Propiedad. Pero el terreno no está vallado. ¿Por dónde se debería construir el alambrado? Algo tan simple tiene muchas probabilidades de acabar en un juzgado. Así acabó un empresario cántabro, que prefiere no desvelar su nombre: se embarcó en un proceso judicial para recuperar su parcela de mil metros cuadrados y terminó con una de 200 metros y un gasto de 70.000 euros. Vivía en Madrid y cuando se quiso dar cuenta una promotora se había “comido” el 80% de la superficie de su parcela en Cantabria.

Desde hace un mes, las reglas del juego han cambiado. La nueva Ley Hipotecaria y del Catastro, vigente desde el pasado 25 de junio de 2015, trata de poner fin a estos problemas. Por fin, se ha dado luz verde a la coordinación de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. La nueva ley facilita el intercambio de datos entre las dos instituciones para evitar informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble. Así, el Registro tiene acceso a la cartografía catastral y viceversa.

“Con la nueva ley se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial. Para ello, el propietario debe partir siempre de la cartografía catastral, para, si es correcta por corresponderse con su finca, utilizar esa misma cartografía por razones de economía de costes y coordinación”, señalan fuentes de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General del Registro y del Notariado. Aunque la ley no impide que, en caso de discrepancias, el propietario aporte un informe, previo pago, de un profesional técnico.

Se trata de uno de los mayores avances de la institución catastral en sus más de 170 años de historia y el mayor que se ha producido en materia de protección jurídica en los 154 años de vida del Registro de la Propiedad.

En España las propiedades se miden de forma diferente al resto de Europa
Pero algunos creen que esta idílica y ansiada relación no va a ser suficiente para garantizar la seguridad jurídica. Según Pedro Ortiz, presidente de AEGEX, “se ha perdido la oportunidad de acabar con la aleatoriedad existente en el marco jurídico-administrativo actual”. Para esta asociación, la nueva ley mantiene el esquema de desvinculación entre el Catastro y los diferentes Registros de la Propiedad, los notarios y la Administración pública, a diferencia de lo que ocurre en casi todos los países desarrollados. “Está abocada al fracaso”, dice. Y prosigue. “Todas estas instituciones trabajan de forma ejemplar, pero no coordinada, y cuando interactúan entre sí, el desajuste es evidente, provocando una grave inseguridad sobre los bienes inmuebles”.

Esto es así, porque “las fuentes de información que utiliza el Catastro para confeccionar la cartografía catastral no son levantamientos topográficos realizados sobre el terreno por técnicos competentes. De hecho, cualquier plano entregado por el particular es insertado en la cartografía catastral. Existen muchos casos en los que dibujos a mano con rotulador sobre una fotografía aérea han sido suficiente para alterar el límite de una parcela catastral”.

La Dirección General de Catastro tiene unos 2.700 empleados y apenas unos 25 son topógrafos. “Es obvio que no todo el dato catastral representado en su cartografía es erróneo, aunque sí impreciso. Teniendo en cuenta que en España existen más de 40 millones de parcelas, es lógico pensar que la incertidumbre e indeterminación sobre qué cantidad de parcelas tendrían información errónea puede ser suficientemente alto como para producir inseguridad”, explica Ortiz.

El problema se podría resolver aplicando sistemas de medición estandarizados a nivel internacional. En España se miden las superficies de las propiedades de forma diferente a como se hace en el resto de Europa. “El lío es descomunal, sobre todo cuando vienen inversores extranjeros, que se suelen llevar el susto cuando se dan cuenta de que lo van a comprar es más pequeño de lo que pensaban”, advierten en la asociación. El Estándar Internacional de Medición de Propiedades (IPMS por sus siglas en inglés) es un código mundial para la medición que unifica la forma de calcular los metros cuadrados de un edificio y proteger así a cualquier consumidor.

martes, 6 de agosto de 2013

Distribución: 432 familias poseen el 50% de la tierra escocesa

Imagine a feudal country where 432 families own half the land. Welcome to Scotland

The country's vast estates are under threat of being broken up and sold to small farmers. The laird's response? Get off our land
The Duke of Buccleuch is Europe's largest landowner with holdings valued at more than £1bn
Their lineages date back to before the time of the Stuart kings whilst their farms and sporting estates sprawl across vast swathes of some of the most beautiful - and lucrative - landscapes in the world.

Yet the Scottish Lairds have found themselves under attack after breaking their silence and fiercely opposing reforms which could see their historic lands broken up and offered for sale to small farmers and community groups.

Scotland currently has the most concentrated pattern of private ownership in the developed world with just 432 individuals accounting for half of all non-public land.

Submissions by the aristocracy and their representatives to the Land Reform Review Group, which was set up by the Scottish Government to consider the stalled question of redistribution, reveal deep-seated opposition to change, critics claimed.

Among those to challenge the proposals was an estate belonging to the 10th Duke of Buccleuch - a title created in 1663 for the illegitimate son of Charles II - who is now Europe's largest landowner with holdings valued at more than £1bn.

Mark Coombs, the manager of the Duke's 33,000 ha Queensberry Estate said there was no call for the ownership structure to change.

"There are also concerns if the purpose of changing the ownership is simply to allow another party … to carry-out the same activity as is currently being undertaken by the existing owner as this strikes at the essence of ownership rights and suggests a clear move towards a more collectivist political view which is not representative of the body-politic of Scotland," he said.

Also critical was the Duke of Roxburghe, whose land and property company includes his home Floors Castle. In its submission the 24,000 ha estate said it was "disappointed" at the emphasis placed on the expansion of community ownership.

Seafield and Strathspey Estates, a 35,000 ha enterprise which includes some of the finest salmon beats on the river Spey, is managed on behalf of the family of the Earl of Seafield. It said landowners were being blamed for the inefficiencies of local and central government.

"There is a myth presented by individuals sponsoring land reform in Scotland that 'too many acres are owned by too few individuals.' It may be true that 'many acres are owned by few individuals' but there is very little evidence presented to show that this is a bad thing," the estate said.

Land reform activists and author Andy Wightman said land ownership had become even more concentrated. "We need to work towards a true property owning democracy. We need many more people with a stake in the land," he said.

"It's the first time they have addressed head on the fact that so much land is held in so few hands. They are denying it's a problem but they are conceding it is one of the central issues which is very interesting because they cannot win in the long term," he added.

Three-quarters of 484 respondents to the review - which will report in April next year - said they were content with the current status quo. Half of all submissions came from estates, farm owners, landowners and their representatives.

Sarah-Jane Laing, director of policy and parliamentary affairs at Scottish Land and Estates, which represents Scottish landowners said its members did not oppose community buyouts.

"It is disappointing that after being encouraged to 'come out of the trenches' by politicians, our members who willingly engaged and provided evidence are now being individually attacked and ridiculed by a well-known anti-land reform activist via social media," she said.


The Independent