¿Qué costos económicos provoca Airbnb en las ciudades que se implementa?

El efecto de Airbnb: no es solo el aumento de los precios de las viviendas

Sarah Holder | CityLab

Un nuevo estudio del Instituto de Política Económica encuentra que Airbnb contribuye al aumento de los precios de las viviendas en las ciudades, pero a menudo se escapa a una regulación integral.

D.C. lo está restringiendo. Florida podría dejar de invertir en ella. Nueva Orleans está tratando de prohibirlo por completo. En todo el país, los legisladores no están contentos con Airbnb.

Desde su fundación en 2008, la plataforma de alquiler a corto plazo ha sido objeto de varios documentos de investigación críticos que lo han culpado por elevar los precios de la vivienda, cambiar la dinámica del empleo y eliminar porciones de los ingresos fiscales de la ciudad. Un nuevo análisis del Instituto de Política Económica intenta catalogar de manera más completa estos impactos locales, y medir lo que, en todo caso, las ciudades obtienen del acuerdo. Para alinear mejor los costos y beneficios, el autor del estudio, Josh Bivens, argumenta que las ciudades deben comenzar a tratar a Airbnb como cualquier otro negocio hotelero y regularlo en consecuencia.

"Se convierte en un conflicto directo entre cuyos intereses te interesan más: los residentes de la ciudad a largo plazo o los que la visitan", dijo Bivens.

Lo que pierden los inquilinos

Dado que Airbnb ayuda a los propietarios a tomar el stock de viviendas existentes y convierte algunas de ellas en unidades a corto plazo, su mayor efecto medido hasta ahora ha sido en los precios de las viviendas, al reutilizar unidades que de otro modo podrían ser viviendas a largo plazo, está reduciendo la oferta. mercado. Las rentas aumentan en el proceso. Las ciudades que los investigadores han analizado son ya metros-costas costeras, lo que significa que Airbnb es solo uno de los muchos factores en juego. Pero, los investigadores dicen que es una poderosa. "Me sorprendió la manera en que, en el proceso de expansión de Airbnb en ciudades, tiene impactos medibles en los costos de vivienda", dijo Bivens.

En Boston, un documento de trabajo del Departamento de Economía de Boston de la Universidad de Massachusetts encontró una relación causal entre la proliferación de Airbnb y los precios de la vivienda: con cada 12 listas de Airbnb por distrito, los alquileres aumentaron en un 0,4 por ciento. Estos hallazgos se reforzaron a nivel nacional en otro documento de trabajo en SSRN, que utilizó datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense para encontrar que con cada aumento del 10 por ciento en las listas de Airbnb en un código postal de EE. UU., Hubo un aumento del .42 por ciento en los precios de alquiler, y Un aumento de .76 por ciento en los precios de la vivienda. Luego, utilizando el mismo modelo de regresión de ese documento de trabajo, David Wachsmuth, profesor de Planificación Urbana en la Universidad de McGill, descubrió que en la ciudad de Nueva York, Airbnb estaba asociado con un aumento del 1,4 por ciento en los alquileres en Nueva York desde 2015 a 2017.

Analizar cuánta de esas protuberancias fue un crecimiento natural y cuánto estaba relacionado con Airbnb ha resultado difícil. En Boston, "un aumento de una desviación estándar en los listados de Airbnb ... en relación con el total de unidades de vivienda se correlaciona con una disminución del 5.9 por ciento en el número de unidades de alquiler que se ofrecen en alquiler", escribieron investigadores de la Universidad de Massachusetts, que dicen que se traducen en el precio cambios descritos anteriormente. Pero tome los vecindarios de Brooklyn Bushwick y Bedford-Stuyvesant, que observaron un aumento del 41 por ciento en el número de listados de Airbnb de 2012 a 2016, por ejemplo: mientras que los alquileres allí subieron un promedio de aproximadamente $ 131 por año, según el documento de trabajo de la SSRN, solo alrededor de $ 27 se pueden atribuir a Airbnb.

Airbnb no respondió a la solicitud de CityLab para hacer comentarios sobre estos hallazgos.

Lo que pierden los empleados

Algo más sucede cuando Airbnb ingresa a una ciudad: la gente alquila Airbnbs, no habitaciones de hotel. "Parte de lo que está haciendo Airbnb, especialmente al comienzo de su expansión, es que está desplazando los empleos regulares de nómina que ahora están realizando los propietarios de Airbnb", dijo Bivens. Los anfitriones se encargan del alquiler, pero a menudo también realizan la limpieza u otro trabajo de servicio que los hoteles contratan. De lo contrario, los anfitriones pueden contratar servicios de limpieza de terceros, que no están obligados a ofrecer los mismos beneficios laborales que el personal del hotel. "Es una forma de este tipo de fisuras de la economía", dijo Bivens. "La escisión de empleos que solían ser parte de una gran corporación ... en una parte más insegura de la economía".

El mismo Airbnb reconoce esta posible consecuencia, observa el estudio: "Airbnb ofrece a los anfitriones la oportunidad de anunciar que han asumido el" compromiso de salario digno "al comprometerse a pagar un salario digno a los limpiadores y administradores de sus propiedades. Sin embargo, no está claro cómo se puede (o se puede) hacer cumplir el compromiso con este compromiso ”.

Sin embargo, las grandes cadenas hoteleras también realizan actividades de subcontratación similares, parte de la tecnología, que fue una queja central de los trabajadores de los hoteles de Marriott que se declararon en huelga en 2018. Los nuevos contratos de trabajadores, negociados por el sindicato Unite Here estipulan que los representantes sindicales tienen ser parte de la discusión detrás de cómo y cuándo implementar nuevas tecnologías en el lugar de trabajo. Marriott también aceptó un aumento de sueldo y más protecciones contra el acoso sexual.

Esa es una capacidad de negociación que los contratistas que trabajan en Airbnbs no tienen. Según Bivens, “las tasas combinadas de sindicalización para empleados de limpieza y limpieza en la industria hotelera son casi el doble de las tasas de sindicalización de personal de limpieza en otras industrias de la economía” en las 10 ciudades de los EE. UU. con una presencia particularmente importante de Airbnb, incluida la ciudad de Nueva York. Los angeles y chicago

Que ciudades pierden

Si bien se dice que Airbnb aumenta los ingresos por turismo (un estudio de NERA Economic Consulting encontró que Airbnb respaldaba 730,000 empleos y $ 61 mil millones en producción global), Bivens citó dos encuestas que encontraron que solo 2 a 4 por ciento de los encuestados no hubieran ido de viaje si Airbnbs no estuviera No disponible. Entonces, mientras que los invitados de Airbnb sí participan en las economías locales, como mostró el estudio NERA, Airbnb no está facilitando necesariamente que gastar más que otras opciones de alquiler a corto plazo. "Realmente parece ser casi una sustitución pura de hoteles", dijo.

Y las ciudades con regulaciones Airbnb menos estrictas también podrían estar perdiendo una gran cantidad de ingresos fiscales. Las entidades de alojamiento tradicional (cuando combinan los impuestos de ciudad, estado y condado), están gravadas a una tasa promedio del 13 por ciento en las 150 ciudades más grandes. Pero Airbnb recibe un trato diferente en diferentes jurisdicciones, y se confía en que auto-reporte sus propios datos de ocupación e ingresos. Según un documento de 2017 del Instituto de Impuestos y Política Económica:

En general, según el recuento de Airbnb, la compañía cobra impuestos de ventas, hoteles u otros impuestos en 26 estados y en el Distrito de Columbia (DC) a partir del 1 de marzo de 2017. Los impuestos estatales se cobran en 18 de esos estados. Entre este grupo, algunos o todos los impuestos a nivel local también se recaudan en todos los estados, excepto en Connecticut, que carece de impuestos locales sobre alojamiento. En los ocho estados restantes, Airbnb cobra un mosaico de impuestos locales pero no impuestos estatales. En tres estados, Alaska, Maryland y Nueva Jersey, la recaudación de impuestos de Airbnb se limita a una sola localidad (Anchorage, Condado de Montgomery y Jersey City, respectivamente).

Para ser claros, Airbnb está pagando impuestos. Pero, dice Bivens, podría estar pagando más. Un análisis realizado por AlltheRooms.com estimó que, en 2016, la contabilidad incompleta (y los alquileres ilegales) podrían haber costado a los gobiernos locales y estatales $ 440 millones en impuestos de alojamiento, de los cuales $ 110 millones provienen solo del presupuesto de la Ciudad de Nueva York. Desde entonces, la ciudad de Nueva York ha establecido algunas de las regulaciones más estrictas de Airbnb en el país: se ha tomado medidas enérgicas en las listas ilegales y la legislación avanzada exige que Airbnb presente informes de ingresos mensuales y comparta información sobre los hosts y sus direcciones.

"Hasta ahora, parece que muchas de las relaciones fiscales de Airbnb con las ciudades son en gran medida un tipo de cosa negociada, ciudad por ciudad, donde no hay mucha transparencia", dijo Bivens. "Creo que lo primero sería que las ciudades aumenten, hagan las transacciones con Airbnb de manera transparente para el público y demanden datos reales de Airbnb".

Entonces, ¿quién gana?

Para los vacacionistas que desean más opciones, a precios más baratos, Airbnb es excelente: los estudios muestran que la expansión de Airbnb está correlacionada con la reducción de las tarifas locales de los hoteles. Y para los inquilinos que desean ganar un dinero extra, es un ajetreo del lado bienvenido: Airbnb le dijo a USA Today que una propuesta de prohibición de alquiler a corto plazo para "toda la casa" (que requiere que los propietarios estén presentes y no renten toda la casa) en Nueva Orleans "Devastar" a los propietarios que dependen de la plataforma. Pero incluso esos beneficios no se distribuyen equitativamente, dice Bivens. Los "propietarios" de Airbnb que poseen múltiples propiedades (una para ocupar y al menos una para alquilar) probablemente tengan una ventaja en la plataforma, argumenta, porque "cualquier suceso económico que proporcione beneficios proporcionales a la propiedad es uno que otorgará estos beneficios de manera desproporcionada a los ricos ".

Dado que el 60 por ciento de la riqueza de la propiedad en el hogar primario de los propietarios se concentra en el 20 por ciento superior de los hogares, y más del 80 por ciento de la riqueza está en manos de los blancos, es lógico, dice Bivens, que los que se enfrentan a Aproveche al máximo Airbnb, ya son los más ricos y los más blancos.

Hay algunas ciudades que han tratado de nivelar el campo de juego. Las nuevas restricciones de Airbnb de DC prohíben a los dueños de propiedades usar Airbnb (u otras plataformas de alquiler a corto plazo) para alquilar sus segundas viviendas, según el Washington Post, y limitan el número de días que se puede alquilar una residencia principal cuando los propietarios están fuera de la ciudad. Airbnb se opuso a la ley, diciendo que favorecía a los hoteles; al igual que algunos concejales de la ciudad que advirtieron que la medida podría costar hasta $ 96 millones durante cuatro años en impuestos perdidos, D.C. Impuestos de alquiler de Airbnb en un empinado 14,5 por ciento.

No todos los inquilinos son propietarios de viviendas múltiples de mini-hoteles. No todas las ciudades eximen a Airbnb de los impuestos tradicionales. Pero, el informe concluye, "hay poca evidencia de que el beneficio neto de la expansión acelerada de Airbnb sea lo suficientemente grande como para justificar la anulación de consideraciones previas que llevaron al status quo regulatorio".

Las viviendas explican la desigualdad según un nuevo trabajo

Un graduado del MIT de 26 años de edad está llamando la atención sobre su teoría de que la desigualdad de ingresos es realmente acerca de la vivienda (en 1 gráfico)

Fuente: Matthew Rognlie / Brookings Institute

Los fundadores tecnología ricos y la automatización de los trabajos de clase media se culpan a menudo al aumento de la concentración de la riqueza en pocas manos. Pero, un estudiante graduado del MIT de 26 años de edad, Matthew Rognlie, está haciendo olas para una teoría alternativa de la desigualdad: el problema es la vivienda [ver pdf abajo].

Rognlie está atacando la idea de que los capitalistas ricos tienen una capacidad injusta para convertir su riqueza actual en una dinastía perezosa de las inversiones por cuenta de refuerzo. Esta teoría, hecha famosa por el economista francés Thomas Piketty, argumenta que la riqueza se concentra en el 1% debido a que más dinero se puede hacer mediante la inversión en máquinas y tierra (capital) que en el pago de las personas para llevar a cabo el trabajo (salarios). Debido a que el capital tiene un valor superior a los salarios, los que tienen una ventaja para invertir ahora en la capital convertido en la fuente de las dinastías a largo plazo de la riqueza y la desigualdad.

La refutación del best seller de Rognlie a Piketty es que "las tendencias recientes tanto en la riqueza del capital e ingresos son impulsados ​​casi en su totalidad por la vivienda". El software, robots y otras inversiones modernas todos se deprecian en precio tan rápido como un iPod. La tecnología no se sostiene en valores como antes, por lo que es engañoso creer que las inversiones en capital ahora darán a la gente rica una ventaja a largo plazo.

El terreno/vivienda es realmente una de las únicas inversiones que proporcionan a los ricos una ventaja a largo plazo. Según The Economist, esto cambia la forma en que debemos repensar en relación con la política de la desigualdad de ingresos.

En lugar de gravar las empresas y a los inversores ricos, "los políticos deben hacer frente a la normativa urbanística y NIMBYism que inhiben la construcción de viviendas y que permiten a los propietarios de viviendas capturar retornos superiores a lo normal en sus inversiones." En otras palabras, el gobierno debería centrarse más en la política de vivienda y menos en impuestos a los ricos, si quiere tratar adecuadamente el problema de la desigualdad.

Este es precisamente el problema en mi ciudad natal, San Francisco. La economía empujada por la tecnología ha sido muy bueno para la mayoría de San Francisco, donde un sector de tecnología en auge ha aumentado los salarios y protegido a la economía local de los estragos de la recesión

Pero, los precios de las viviendas se han disparado. Sólo 14% de las viviendas son asequibles a las familias de clase media. En el una vez diverso Distrito de la Misión, donde muchos trabajadores jóvenes de tecnología ahora están trasladando, es difícil encontrar un nuevo hogar por menos de $ 1.5 millón de dólares.

Las juntas locales de vivienda han hecho que sea maldito casi imposible construir nuevos condominios. Después de muchas luchas internas, San Francisco planea construir hasta 50.000 unidades más. Pero, economista en jefe de San Francisco, Ted Egan, estima que que la ciudad necesitaría al menos 100.000 unidades nuevas para frenar el aumento de los costos, y mucho menos bajar los precios a algo más asequible.

Si Rognlie es correcto y que realmente se preocupan por la desigualdad, podría ser sabio redirigir la ira hacia aquellos que se interponga en el camino de las nuevas viviendas, en lugar de depender de los impuestos para resolver nuestros problemas.

Piketty Diminishing Returns

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Por qué los alemanes alquilan en vez de comprar las casas

La mayoría de los alemanes no compran sus casas, las alquilan. He aquí por qué 



Siempre en movimiento, en Berlín. Getty Images / Sean Gallup


 
Escrito por Matt Phillips - Quartz

Es simplemente un hecho. Muchos alemanes no puede ser molestado para comprar una casa.
Tasa de propiedad de vivienda del país se encuentra entre los más bajos del mundo desarrollado, y casi el último lugar en Europa, aunque los suizos alquilan aún más. Éstos son los datos comparativos de 2004, la última vez que la OCDE actualizó sus números. (Comparaciones frescas son difíciles de encontrar, ya que algunos países sólo se publican las tasas de propiedad de vivienda cada pocos años más o menos.)


Y aunque los datos son viejos, sabemos tasa de propiedad de vivienda de Alemania sigue siendo bastante bajo. Fue un 43% en 2013.
Esto puede parecer extraño. No es propiedad de la vivienda una pieza crucial para cualquier economía sana? Bueno, como Alemania muestra-y Gershwin escribió-no es necesariamente así.
En España, alrededor del 80% de la población vive en viviendas ocupadas por sus propietarios. (Yay!) Pero el desempleo es casi el 27%, gracias a la explosión de una burbuja inmobiliaria gigante. (Uf.)
Sólo el 43% son propietarios de su casa en Alemania, donde el desempleo es del 5,2%.
Por supuesto, nada de esto realmente explica por qué los alemanes tienden a alquilar tanto. Resulta que, de alquiler pesados ​​del mercado alemán de bienes raíces va todo el camino de vuelta a un poco de negocios extremadamente desagradable a finales de los años 1930 y 1940.

La guerra

Andando en patines en Essen

En el momento de la rendición incondicional de Alemania en mayo de 1945, el 20% de las viviendas de Alemania era escombros. Unos 2,25 millones casas habían desaparecido. Otros 2 millones resultaron dañados. Un censo de 1946 mostró eran necesarios otros 5,5 millones de unidades de vivienda en lo que finalmente se convertiría en Alemania Occidental.
Vivienda de Alemania no era la única cosa en jirones. La economía era un montón. Financiamiento fue nula y la moneda era prácticamente inútil. (Personas trueque.) Si los alemanes iban a tener lugares para vivir, una especie de programa de gobierno era la única manera de construirlos.
Y no se olvide, la situación política en la Alemania de posguerra era aún bastante tensa. Los líderes preocupados por una re-radicalización de la población, tal vez incluso un regreso al fascismo. El comunismo se cernía como una amenaza aún más grande, con tanto desempleo.
Ministro-un primer alojamiento de Alemania Occidental ex hombre de la Wehrmacht con el nombre de Eberhard Wildermuth-señaló una vez que "el número de votantes comunistas en los países europeos está en proporción inversa al número de viviendas por cada mil habitantes."
Un programa de vivienda pondría al mismo tiempo la gente a trabajar y reducir el estrés de la crisis de la vivienda. Debido a estas preocupaciones-como políticos, así como auténtica, amplia Alemania necesidad-West diseñado su política de vivienda para beneficiar a la más amplia parte de la población posible.

El surgimiento de alquilar

Un pueblo cobertizo en Berlín, enero 1946.Getty Images / Keystone

Poco después de Alemania Occidental se estableció en 1949, el gobierno impulsó a través de su primera ley de vivienda. La ley fue diseñada para impulsar la construcción de viviendas que, "en términos de sus accesorios, tamaño y alquiler están destinados y adecuados para la población general."
Funcionó. -La construcción de viviendas en auge, gracias a una combinación de subvenciones directas y exenciones fiscales generosos disponibles a entidades privadas público, sin fines de lucro y. Alemania Occidental picado su escasez de vivienda a la mitad para 1956 Para 1962, el déficit fue de 658.000. La gran mayoría de las nuevas unidades de vivienda fueron los alquileres. ¿Por qué? Porque había poca demanda de los compradores potenciales. El mercado hipotecario alemán era increíblemente débil y los bancos requiere a los prestatarios a desembolsar grandes pagos iniciales. Pocos alemanes tenían suficiente dinero.

¿Por qué Alemania?

Vale la pena señalar que Alemania no era el único país con una crisis de la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial. Gran Bretaña tenía problemas similares. Y su gobierno también se comprometió el gasto a gran escala para promover la vivienda. Sin embargo, los británicos no se quedó inquilinos. La tasa de propiedad de vivienda del Reino Unido es de alrededor de 66%, mucho mayor que la de Alemania.



¿Por qué? La respuesta parece ser que los alemanes mantuvieron el alquiler porque, en Alemania, la vivienda de alquiler es un poco agradable.
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Los economistas creen que la política de vivienda alemán llegó a un mejor balance entre la participación del gobierno y la inversión privada que en muchos otros países. Por ejemplo, en el Reino Unido, cuando el gobierno dio a los subsidios de vivienda para fomentar la construcción de viviendas después de la guerra, sólo las entidades del sector público, gobiernos locales y desarrolladores sin fines de lucro fueron elegibles para ellos. Eso exprimió eficazmente al sector privado fuera del mercado de alquiler. En Alemania, "el papel de la política pública era seguir una tercera vía que involucró a un equilibrio delicado entre" dejar que el mercado rip 'de una manera incontrolada y estrangular a que fuera por la intervención de mano dura ", escribió el economista Jim Kemeny, del enfoque alemán para la política de vivienda.
Gran Bretaña también impuso el alquiler y los costos de construcción estrictos límites a los desarrolladores de vivienda pública. Bajo estas restricciones, calidad de la vivienda sufrió. Con el tiempo, la diferencia entre la construcción con financiación pública y privada se hizo tan evidente que la vivienda-que fue en gran parte del público de alquiler-adquirió financiado un estigma. En otras palabras, se convirtió en la vivienda para la gente pobre.
Alemania también aflojó la regulación de las tapas de alquiler antes de lo que muchos otros países, según el economista Michael Voightlander, quien ha escrito extensamente sobre el mercado inmobiliario de Alemania. Por el contrario, en el Reino Unido, la regulación más dura en la vivienda en alquiler se extendía hasta bien entrada la década de 1980, empujando a los propietarios a reducir en mantenimiento y conducción aún más la calidad de la vivienda hacia abajo.

Alquileres baratos

Por supuesto, todo ese detalle-el diseño de políticas es interesante. Pero puede haber una explicación más simple para la popularidad de alquilar en Alemania. Por un lado, es relativamente barato. (Alemania aparece como "Deu" más arriba.)

Regulaciones amigables al inquilino 

¿Por qué alquilar barato en Alemania? Bueno, a pesar de que las políticas del país podrían haber sido un poco más equilibrada que en otros países, su mercado de alquiler sigue siendo robusta regulado, y los reglamentos son bastante favorables para los inquilinos. (Teniendo en cuenta las fuertes inquilinos circunscripción políticos representan en Alemania, esto no debería ser demasiado sorprendente.) Por ejemplo, la ley alemana permite a los gobiernos estatales a tapa aumentos de alquiler a no más de 15% en un período de tres años.

Tratamiento fiscal

La nueva oferta se está conectando en Berlin.Getty Images / Sean Gallup

Hay otra razón muy simple alemanes son menos propensos a comprar casas. El gobierno no fomenta él. A diferencia de los países de alta de propiedad de vivienda como España, Irlanda y los EE.UU., Alemania no deja que los propietarios de viviendas deducir los pagos de la hipoteca de interés de sus impuestos. (Para más información sobre la estructura de los sistemas fiscales europeos aquí.) Sin esa deducción, los beneficios de la propiedad y el alquiler son más equilibrados. "Los propietarios y los propietarios en Alemania apenas están subsidiados", escribió Voightlander en un documento sobre las bajas tasas de propiedad de vivienda en Alemania.
Dichos actos, una sólida oferta de vivienda de alquiler, y el hecho de que los precios inmobiliarios alemanes históricamente suben muy lentamente -eso es toda otra historia- y los alquileres de pisos alemanas medios no suben muy rápido. Y debido a que una de las principales razones para comprar una casa es para protegerse contra el aumento de los alquileres, la tendencia de las rentas alemanas a subir lentamente se traduce en un menor número de compradores de vivienda y una tasa de propiedad de vivienda inferior.
Un número de otros elementos contribuyen también, pero es difícil de desentrañar cuál es la causa y cuál el efecto. Por ejemplo, los bancos alemanes son muy aversos al riesgo haciendo muy difícil y costoso de conseguir hipotecas. Otros sostienen que la oferta de vivienda de alquiler podría ser mayor en Alemania debido a su enfoque descentralizado y regional para la planificación. (El Reino Unido es mucho más centralizado.)

¿Es Alemania simplemente mejor en el tema de la vivienda?

No necesariamente. No es como si los alemanes gastan mucho menos de su salario en la vivienda. Los datos siguientes muestran los alemanes en realidad pagan más por la vivienda-como porcentaje de ingresos que los países desechables-vivienda enloquecido como los EE.UU., España e Irlanda.



Pero dados los espasmos económicos sufridos en las economías de la casa loca, como Estados Unidos, España e Irlanda en los últimos años, el enfoque alemán a la vivienda se ve muy bien en este momento-incluso si, antes del accidente, la tasa de propiedad de vivienda de bajo fue visto como un albatros alrededor del cuello económico de Alemania.
Y los alemanes les gusta claramente cómo su sistema de obras de vivienda. Según la OCDE, más del 93% de los encuestados alemanes dicen a los encuestadores que está satisfecho con su situación actual de la vivienda. Esa es una de las tasas más altas de cualquier nación de la de los países ricos de reflexión a reconocimiento. Por otra parte, el irlandés y el español-, donde la propiedad de vivienda es mucho más ampliamente extendido-parecen igual de feliz.

¿Cuántos sueldos cuesta una casa?

¿Cuántos sueldos cuesta comprar una casa propia?
Por Orlando J. Ferreres |  Para LA NACION


"El casado casa quiere" reza un proverbio español. "El soltero o soltera también", podríamos contestarle desde aquí. Todos quisiéramos poder tener nuestra casa propia, aunque sea pequeña. Como país, ¿estamos logrando este objetivo? Y si no lo estamos logrando, ¿es cada vez más accesible para una parte importante de la población poder comprar al menos una pequeña casa o departamento?

Para medir la evolución del acceso de los argentinos a la casa propia, mediremos cuántos sueldos hay que invertir para cubrir el precio de una casa o departamento de 50 m2. Los resultados los podemos ver en el gráfico:



A medida que pasa el tiempo hay que destinar más sueldos para cubrir el precio de una vivienda pequeña, representada a lo largo de los años por un departamento de dos ambientes con baño y cocina. En efecto, en el año 1994 el costo de una vivienda de 50 m2 en Capital Federal era de 40 sueldos. Esa cifra fue bajando en la década del 90, donde se estabilizó el costo de la construcción y los sueldos también crecieron de u$s 300 por mes para el salario bruto sujeto a aportes para un empleado u obrero en una empresa formal en la década de los 80, hasta los u$s 1100 por mes hacia fines de los 90. En los inicios de 2001 la vivienda de 50 m2 costaba 30 sueldos. Ahora ese costo fluctúa en los 70/80 sueldos, más del doble que al fin de la convertibilidad. Todos los argentinos están más lejos de poder adquirir su vivienda propia.

Con la explosión por la salida de la convertibilidad, los sueldos cayeron muchísimo y la pobreza aumentó de un 26% a un 56% de la población, pasando alrededor de un 20 % de la población de clase media a clase baja. Fue un retroceso muy deprimente.

La evolución económica fue mejorando y ese número de pobres disminuyó hasta el 26% de la población total hacia 2010, pero ahora hace 4 años que está estancado o creciendo el nivel de pobreza de la Argentina. Actualmente nos ubicamos en un 27 % de pobres, según cifras de la UCA. Si todo lo que hacemos no se traduce en encontrarnos con un número menor de pobres que al inicio de la gestión, la gestión económica ha fracasado y cada vez es más difícil el sueño de la casa propia.

Cada vez cuesta más salarios poder comprar un vivienda propia, pero a ello se suma que tampoco hay crédito hipotecario para poder pagar la misma en muchos años
Cada vez cuesta más salarios poder comprar un vivienda propia, pero a ello se suma que tampoco hay crédito hipotecario para poder pagar la misma en muchos años, como ocurre en casi todos los países. En nuestro caso, en la medida en que hay alta inflación,todo se va reduciendo a lo inmediato y no hay depósitos a plazos fijos largos y la mayoría de las inversiones de ahorro son a pocos meses. Por lo tanto, va desapareciendo el préstamo hipotecario, que normalmente en otros países es a 30 años, o al menos 20 años y aunque sea poco a 10 años. En nuestro país, estos créditos son muy escasos en la actualidad. El programa oficial de créditos está basado en subsidios, es decir que alguien, en muchos casos otro pobre, paga en parte el costo de esos préstamos.

En Chile, para seguir teniendo crédito hipotecario aun con una cierta inflación, se utilizó la "unidad de fomento", un índice basado en la evolución de los precios al consumidor. Este índice de precios que representa la pérdida del valor del dinero, en general crece menos que los salarios, pues éstos van aumentando por arriba de la inflación en aproximadamente un 1% ó 2% anual dado que éste es el aumento de la productividad del trabajo.

Este método fue rechazado por el Ministerio de Economía entre 2003 y 2005, por considerar que "la indexación alimentaba la inflación". Como lo demuestra Chile, la indexación no creó inflación, pues lo que crea inflación es el déficit fiscal financiado con emisión monetaria espuria que en Chile no se verificó. Si la Argentina controla su emisión de dinero en función de la demanda que haga el público de la misma no hay riesgo de que un mecanismo de indexación pueda crear inflación. A lo sumo podrá propágala, pero no es la causa de la inflación.

Para ir más rápido a la solución del problema de la vivienda propia en la Argentina, las dos políticas en las que tiene que concentrarse la dirigencia social son:

1. Establecer una macroeconomía que permita el permanente incremento de los salarios reales para que la relación salario/m2 se reduzca
2. Establece el crédito hipotecario basado en la "unidad de fomento"

La incorporación de una política hipotecaria a largo plazo basada en la "unidad de fomento" o un esquema similar puede facilitar mucho el logro del crecimiento del empleo, factor clave para la política social de cualquier gobierno. Al mismo tiempo, la gestión económica tiene que tender lo antes posible al equilibrio fiscal, para reducir la inflación a cifras del 3 al 4% anual, compatibles con la inflación internacional. Estas dos políticas pueden mejorar para muchos las perspectivas de poder cumplir con el sueño de tener la casa propia..