Deducciones de impuestos a la tasas hipotecarias en USA

Sí, un ingreso de seis cifras significa que eres rico

Los mayores perceptores de la nación son los principales beneficiarios de la deducción de los intereses de la hipoteca, y eso incluye a cualquier persona que gane $ 100,000 al año o más.
Por Justin Fox  ||  Bloomberg



Definiendo afluencia.

Los economistas y expertos en impuestos comparten casi universalmente la opinión de que los beneficios de la deducción de impuestos sobre los intereses de las hipotecas de viviendas fluyen principalmente hacia los acomodados, y hacen poco por la economía en general. Es una de esas cosas raras que el American Enterprise Institute de tendencia de derecha, la Tax Foundation, de inclinación de derecha, el Center on Budget and Policy Priorities de inclinación de izquierda y el centrista (o de centroizquierda) Urban-Brookings Tax Policy Center todos pueden estar de acuerdo.

Encontré un tipo en Heritage Foundation, que se inclina bastante a la derecha, que defiende la deducción, pero lo hace sobre el principio de que todos los pagos de intereses deben ser deducibles de impuestos (porque los que cobran los intereses pagan impuestos sobre sus ganancias) , no sobre la base de ninguna evidencia empírica. 1

Así que estaba un poco sorprendido cuando varios lectores cuestionaron mi caracterización de la deducción hipotecaria en mi columna el miércoles como un "subsidio para los ricos". Hubo un tipo divertido que pidió: "Investigue antes de publicar comentarios tan claramente socialistas". ", Pero también comentaristas y correos electrónicos serios que parecían pensar que, en parte porque la deducción de intereses no se concede por montos de hipoteca superiores a $ 1 millón, no beneficia principalmente al afluente.

Las cifras sobre quiénes se aprovechan de la deducción de intereses hipotecarios son sencillas: según el Comité Conjunto sobre Imposición del Congreso de los Estados Unidos, gobernado por republicanos en la actualidad y presumiblemente no socialista, el 82 por ciento de los $ 72 mil millones en ahorros impositivos de la deducción de intereses hipotecarios en 2014 fluyó a los contribuyentes que ganan más de $ 100,000 al año, con el 42 por ciento a aquellos con ingresos de $ 200,000 o más. 2

Así que supongo que la verdadera pregunta es si $ 100,000 o $ 200,000 en ingresos anuales hacen que una persona sea adinerada. Los hogares que ganan $ 100,000 o más constituyeron el 24.7 por ciento superior de los hogares estadounidenses en 2014, según la Oficina del Censo de los EE. UU. Para decirlo de otra manera, están mejor que las tres cuartas partes del país. Aquellos que ganaban $ 200,000 o más se encontraban en el 5,6% de los hogares en 2014. El ingreso umbral para la membresía en el infame One Percent, de acuerdo con los cálculos de Thomas Piketty y Emanuel Saez, 3 fue de $ 423,090 incluyendo ganancias de capital y $ 387,810 excluyéndolos en 2014 .

Ahora, me doy cuenta de que $ 100,000 o $ 200,000 o incluso $ 423,090 no van tan lejos en la ciudad de Nueva York o San Francisco como lo hace en, digamos, McAllen, Texas. 4 Hay muchas personas que hacen ese tipo de dinero en las grandes ciudades y suburbios sofisticados que no tienen mucho en el camino del ahorro y se están estirando para hacer los pagos de su hipoteca.

Estas son las personas que mi antiguo colega de la revista Fortune Shawn Tully apodó "HENRYs" (para los que ganan mucho, no son ricos todavía), y los economistas Greg Kaplan, Giovanni L. Violante y Justin Weidner llamaron "los ricos mano a boca". largas horas, hacen grandes inversiones en educación para ellos y sus hijos, y pagan entre las tasas impositivas más altas del país (el sistema impositivo federal es progresivo hasta un punto alto en el Uno por ciento, donde las ganancias de capital y los refugios impositivos comienzan a traer tasas bajas). 5 No pasan sus días descansando junto a la piscina o comiendo bonrones, aunque puedo informar por experiencia personal que algunos de ellos se permiten una o dos porciones de chocolate negro antes de acostarse.

¿Pero estas personas son acaudaladas? Diablos, sí! El ingreso familiar promedio en los EE. UU. En 2014 fue de $ 53,657. Si gana el doble o más, lo está haciendo bastante bien desde la perspectiva de sus conciudadanos en lo que es una de las naciones más ricas del mundo. Y sí, una desgravación fiscal que principalmente los beneficia a usted y a otros como usted es de hecho un subsidio para los ricos.

Esta columna no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o Bloomberg LP y sus propietarios.

1. Alan Cole, de Tax Foundation, hace el mismo argumento, pero luego procede a demolerlo en su mayoría.
2. De las declaraciones de impuestos presentadas que reclaman una deducción de intereses hipotecarios, el 59.7 por ciento provenía de aquellos que ganaban $ 100,000 o más y el 17.2 por ciento de aquellos que ganaban $ 200,000 o más.
3. El enlace para descargar la hoja de cálculo con los últimos números se puede encontrar en la página a la que enlazo, debajo del artículo titulado "Desigualdad de ingresos en los Estados Unidos, 1913-1998".
4. El área metropolitana con el costo de vida más bajo para profesionales y gerentes en 2015, según el Consejo de Investigación Comunitaria y Económica.
5. En 2013, la tasa impositiva federal efectiva promedio para el 1 por ciento superior de los contribuyentes fue del 27.08 por ciento; para los 400 contribuyentes principales, fue del 22.89 por ciento.

La crisis de las hipotecas: El inicio

Hipotecas subprime: La crisis con la que empezó todo

El 8 de agosto se cumplen 10 años del colapso de los mercados por las hipotecas basura, el preámbulo de Lehman Brothers

SANDRO POZZI | El País

Hace diez años que estalló la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura conocidas así porque se concedieron a personas de escasa solvencia a altos tipos de interés. El colapso de los mercados fue tan drástico que obligó a la Reserva Federal (Fed) —y al Banco Central Europeo, (BCE)— a inyectar cientos de miles de millones y a bajar los tipos de interés. Los bancos centrales se adentraron en aguas nunca exploradas en la política monetaria y fiscal. Fueron medidas de choque que no atajaron las raíces del problema: los bancos estaban infectados con unos productos diseñados por matemáticos financieros que se basaban en créditos de escasa solvencia.

Eran hipotecas basura porque se concedieron a personas que tenían trabajos basura: malas condiciones sanitarias, carencia de seguro médico o violaciones de la legislación, como cobrar por debajo de los mínimos legales. Mientras el mercado de la vivienda crecía sin sentido, parecía un negocio rentable. Pero hace diez años estalló la crisis de liquidez y de confianza en la solvencia de las entidades y se  provocó la mayor depresión desde la II Guerra Mundial.




El común de los inversores se sumergía entonces en un curso acelerado en finanzas para familiarizarse con nuevos términos como las hipotecas subprime, CDOs sintéticos, conduits, los SIV o vehículos estructurados. El experimento de la Fed continúa porque la crisis sigue viva, aunque mitigada. Ha entrado en una nueva fase, la del desmontaje de todo el andamiaje que fue necesario para evitar el colapso de la economía.

Este décimo aniversario no lo celebra nadie en Wall Street pese a la que marcó la conciencia de los reguladores y de los inversores. El Dow Jones cerró aquel 8 de agosto de 2007 con la mayor caída en cuatro años por el temor a la crisis hipotecaria, ante la que las autoridades no actuaron con firmeza y terminó convirtiéndose en el peor monstruo imaginado. El Dow Jones cayó hasta los 13.270 puntos, aunque hoy ha superado el bache y está en 22.000 puntos, un récord histórico. Un buen ejemplo de la volatilidad de los mercados para unos y, para otros, el caso típico de que se ha llegado a un nivel irracional previo a otro derrumbe.

El derrumbe del mercado de crédito estuvo marcado por la desaparición del banco de inversión Bear Stearns, los fondos de BNP Paribas, los bancos hipotecarios de EE UU y los problemas de la mayor aseguradora del mundo, AIG, que acabó sucumbiendo más adelante.

MULTAS DE 325.000 MILLONES DE DÓLARES
La crisis financiera se produjo porque los grandes bancos tenían un sistema inadecuado de gestión de riesgos y unas políticas de compensación que incentivaron prácticas como el empaquetado de deuda insolvente que se vendía como un producto rentable. La reprimenda de los reguladores a las firmas de inversión y bancos se tradujo en más de 325.000 millones de dólares en multas. En paralelo, se han triplicado las exigencias de capital para que puedan asumir sus pérdidas.
A diferencia de Europa, donde todavía hay bancos con problemas, en EE UU han amasado ya más de un billón de dólares en beneficios desde la crisis. Solo el pasado ejercicio la ganancia neta ascendió a 171.300 millones, según el fondo de garantía de depósitos de EE UU. El tercer trimestre de 2016 fue el mejor de la historia, con 45.600 millones en beneficios. Y ahora los principales bancos son más grandes que antes de la crisis.
Pero siguen los fraudes, como las cuentas falsas de Wells Fargo. “Los grandes bancos engañan a sus clientes y a nadie se le ha exigido responsabilidades”, lamenta la senadora demócrata Elizabeth Warren.

Fue la peor calamidad financiera desde 1930. Durante los 19 meses que duró se perdieron 8,7 millones de empleos, más de la mitad de los adultos vio perder su trabajo, recortado su sueldo o forzado a trabajar a tiempo parcial. El consumo y el producto interior bruto se contrajeron por la escasez de crédito y el incremento del coste de los préstamos. El S&P 500 perdió la mitad de su valor.

Este movimiento sísmico fue de tal envergadura que hizo tambalear los resortes del sistema financiero global y lo de dejó expuesto ante eventos como la ruptura del euro, la crisis de la deuda soberana de Grecia o otras consencuencias políticas como eñ Brexit y el surgimiento de los populismos. Una década después, los tipos de interés permanecen históricamente bajos y los bancos centrales siguen comprando deuda para sostener la economía.

"Los bancos prestaban en cualquier cosa"

Janet Yellen recuerda como se cocinó la crisis. “Los bancos ponían dinero en cualquier cosa”, comentó hace unas semanas. La presidenta de la Fed estaba entonces al frente del banco regional de San Francisco. “Nadie se paraba a analizar que pasaría si se dejaba de pagar la deuda”, explicó. En realidad, lo que se hacía era empaquetarla para ofrecerla a inversores que buscaban altos retornos.

Todas las crisis financieras tienen características comunes. Los bancos invierten en activos de alto riesgo por su alta rentabilidad, que funcionan hasta que alguien dice que son tóxicos y pierden su valor y liquidez. El desencadenante llega cuando la gente pide recuperar el dinero en masa ante la pérdida de confianza y el efecto contagio se acelera. La de 2007 no fue diferente. Empezó con las hipotecas subprime, se extendió a otros productos y los bancos se quedaron sin capital para absorber las pérdidas.

El primer aviso de la recesión que venía lo dio el banco más grande de Europa, el HSBC, uno de los más agresivos en el mercado inmobiliario de EE UU. En febrero de 2007 anunció que las pérdidas en las carteras de deuda hipotecaria iban a ser mayores de lo esperado. Los desahucios se estaban disparando y la entidad no pudo anticipar cuántos propietarios serían incapaces de pagar sus créditos.

Los tipos de interés estaban entonces en el 5,25%. Las hipotecas subprime se ofrecieron a clientes que no cumplían los requisitos más estrictos. HSBC mezcló esa deuda con otra entre 2005 y 2006, en pleno auge inmobiliario. Un mes después de reconocer los problemas la firma New Century Financial, especializada en ese mercado, cayó en bancarrota.

Las cosas se pusieron feas cuando los primeros fondos estructurados con hipotecas subprime reventaron en Bear Stearns, en junio de ese mismo año. Los problemas se propagaron a grandes firmas financieras como Merrill Lynch, JPMorgan Chase, Citigroup y Goldman Sachs. Al poco era el banco francés BNP Paribas el que anunciaba el cese de las actividades en tres fondos especializados en deuda hipotecaria porque eran insolventes. Alguno de ellos habían vendido participaciones en España.

Ben Bernanke, presidente en aquella época de la Reserva Federal, llegó tarde. Al principio entendió que el creciente número de impagos de hipotecas no representaba un riesgo para la economía. “Se dio por hecho de que el sistema se ajustaría solo”, admitió después. Pero luego temió que se desencadenara una segunda Gran Depresión y recurrió a todo lo que estaba en su poder para estabilizar la economía.

La respuesta a la crisis financiera se hizo de dos maneras. Se intervino primero para que socorrer a las instituciones sistémicas, incluidas firmas que no supervisadas por la Fed como AIG y Bear Stearns. Después, se establecieron mecanismos para facilitar la liquidez que necesitaban los operadores financieros para sostener sus actividades y que así el dinero llegara a la economía.

En dos días la Fed inyectó 87.500 millones de dólares y el BCE 156.000 millones más. A la semana se recortó en medio punto el tipo de interés y por primera se reconocía que el riesgo era real. Ese pesimismo repentino llevó al banco central recortar el precio del dinero medio punto porcentual más, hasta el 4,75% el 18 de septiembre.

¿Puede repetirse?

Las medidas no frenaron el colapso. El lunes 17 de septiembre de 2007, miles de clientes de Northern Rock, un banco inglés especializado en hipotecas, hacían cola para sacar su dinero. El banco finalmente no pudo afrontar las retiradas, y el Gobierno decidió nacionalizarlo en febrero de 2008. Bear Stearns acabó absorbida por JPMorgan en marzo de 2008 para evitar su quiebra, como antesala al desastre del 15 de septiembre de 2008, la caída de Lehman Brothers y la compra de Merrill Lynch por parte de Bank of America.

¿Puede repetirse esta crisis? Yellen admite que no se puede descartar pero asegura que no será como la de 2008 porque el sistema es mucho más seguro, gracias a los colchones de capitalización que se exigen a los bancos. Christine Lagarde, directora gerente del Fondo Monetario Internacional matiza: “Por dónde vendrá, en qué forma y su alcance es algo que está por ver porque llegan por donde menos te lo esperas”. La normalización de la política monetaria en EE UU está en marcha: en diciembre de 2015 los tipos de interés empezaron a subir y están entre el 1% y el 1,25%. Pero la Fed tiene que desprenderse de 4,5 billones de dólares que adquirió en bonos del Tesoro y títulos hipotecarios. La economía de EE UU, pese a estar en pleno empleo, crece por debajo del potencial previo a la crisis, los salarios no aumentan como antes de la recesión y la desigualdad ha crecido. Son las heridas abiertas de la crisis con la que empezó todo.

Hipotecas inversas para jubilados

Su casa a cambio de recibir una paga de por vida
El que fue uno de los productos estrella durante los años de bonanza, las hipotecas inversas, se reduce al mínimo en favor de las rentas vitalicias, donde se pierde la propiedad
SANDRA LÓPEZ LETÓN - El País


Las viviendas suponen el 85% del ahorro que han conseguido las personas mayores a lo largo de sus vidas. / GETTY IMAGES

A sus 85 años, Carmen, viuda y con una hija, ha decidido convertir sus ladrillos en euros. Su pensión no daba para más, pero si su casa. Con una vivienda en el barrio barcelonés de Fort del Eixample, tasada en 288.827 euros, contrató el pasado mes de junio una hipoteca inversa por la que ha recibido 18.000 euros al inicio y una renta mensual vitalicia de 710 euros. En la misma ciudad un matrimonio, de 85 años cada uno y con una vivienda tasada en 850.000 euros, ha contratado recientemente una hipoteca inversa. Han percibido 15.000 euros de golpe el día de la firma, más 2.100 euros al mes hasta el fallecimiento del último de los dos.

El caso de José es distinto. Con 75 años, soltero y sin hijos, se ha decantado por contratar un producto llamado renta vitalicia inmobiliaria para complementar su pensión. Gracias a su vivienda, tasada en 190.000 euros, en la calle Fermín Caballero, barrio La Paz (Madrid), recibe 608 euros mensuales de por vida y seguirá viviendo en el piso. Además, ya no tiene que pagar el IBI, las derramas extraordinarias de la comunidad ni el seguro de hogar.

Todas estas personas que han usado su piso para mejorar su renta mensual buscaban lo mismo: aumentar su poder adquisitivo sin renunciar a su casa. Esa en la que han vivido toda la vida. Sin embargo, las hipotecas inversas están en mínimos. Pese a que sigue habiendo interesados, pocos bancos están dispuestos a aceptar las ofertas. Las rentas vitalicias, en cambio, sí tienen más presencia. ¿La diferencia entre uno y otro producto? Principalmente si los herederos podrán o no recuperar el inmueble tras fallecer el dueño.

En España hay 8,5 millones de personas con más de 65 años que tienen poco dinero en el bolsillo, pero mucho en patrimonio. De hecho, el 87% es propietario de una vivienda y, además, esos muros son el 85% del ahorro conseguido a lo largo de su vida. Quieren seguir viviendo en ella, por gusto y por necesidad. El precio medio mensual de una residencia es de 1.550 euros, mientras que la jubilación media alcanza los 1.007 euros –la de viudedad, 626 euros–. Además, muchos son el sustento económico de hijos y nietos.

Con este panorama, no son pocas las personas mayores que se plantean en algún momento rentabilizar en vida sus casas. La motivación en el 75% de los casos es la de obtener mayores ingresos para cubrir necesidades asistenciales y vivir un poco mejor. Aunque con la crisis han surgido nuevas demandas, como "ayudar a los hijos, pagar alguna deuda o derrama en el edificio, y la obtención de ingresos durante un periodo concreto para realizar con posterioridad la venta de la vivienda", dice Carlos A. Martínez Cerezo, presidente de Grupo Retiro, que comercializa desde 1996 productos para que los mayores puedan convertir sus vivienda en una fuente de ingresos.

La crisis merma el interés de la banca

Pero la crisis ha mermado y mucho la contratación del que fue uno de los productos estrella durante los años de bonanza: las hipotecas inversas. "Era un complemento ideal para algunas familias, llegando a triplicar pensiones no muy altas", señala Ricardo Gulias, director general de Tu Solución Hipotecaria.

Pero la pérdida de valor de las viviendas, el cierre del grifo crediticio y la fusión de las cajas de ahorro ha provocado que prácticamente ninguna entidad lo esté comercializando. En la actualidad solo la ofrece una compañía aseguradora. En 2009 se contrataron unas 2.000 hipotecas inversas. Hoy esa cifra se ha reducido en un 80%, de hecho en 2013 apenas se firmaron unas 300. La contratación cae de forma drástica desde hace dos años, aunque no el interés de las personas mayores.

Un propietario de 85 años y un piso de 200.000 euros recibiría 600 euros mensuales

Según Iñigo Hernández, director comercial de Óptima Mayores, "en España hay una enorme necesidad de obtener liquidez por parte de nuestros mayores". Dice que demandan el producto 100 nuevos potenciales clientes al mes. Pero no hay oferta bancaria. Por eso, "antes del último trimestre del 2015 tendremos un producto alternativo con la colaboración de fondos de inversión extranjeros especializados en este sector en el mercado anglosajón", adelanta Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, entidad especializada en planificación financiera de personas mayores desde 2005.

La hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria de la vivienda a través del cual una entidad financiera concede una renta mensual a una persona mayor sin perder la propiedad ni el uso del inmueble. Además, "el titular puede cancelar voluntariamente la misma, mediante la devolución de lo dispuesto en cualquier momento", señala Cominges. La deuda solo puede ser exigida por el banco tras el fallecimiento del cliente y los herederos de la propiedad tienen un plazo de 12 meses para proceder a la liquidación de la deuda y recuperar la casa. En la mayoría de los casos, optan por vender el inmueble para cancelar la deuda y repartirse el dinero sobrante.

La esperanza de vida, la edad y el valor de la vivienda, fijado mediante tasación oficial, son los factores que más peso tienen a la hora de fijar la renta. A más edad y más valor del inmueble, más renta. Por ejemplo, para un piso tasado en 200.000 euros el propietario recibiría 186 euros mensuales si tiene 65 años. Pero si ha cumplido los 85 años, la renta subiría a 600 euros. Si el piso está valorado en 600.000 euros y el dueño tiene 85 años percibirá 1.845 euros mensuales de por vida.

Auge de la renta vitalicia

Actualmente se contrata más la renta vitalicia inmobiliaria, que además ofrece una renta más alta. En Grupo Retiro el 28% de las operaciones que intermedian son de hipoteca inversa y el 72% restante de renta vitalicia y de venta con alquiler garantizado. La principal diferencia es que los hijos no heredan la propiedad. Las personas mayores perciben una renta mensual durante el resto de su vida a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda, pero manteniendo en todo momento el derecho de uso y disfrute de la misma. Los únicos requisitos son la edad (mayores de 65 años) y la ubicación de la vivienda, ya que en pequeñas poblaciones o zonas rurales no es posible la gestión de estos productos.

El 87% de las personas mayores es dueña de una vivienda

Tradicionalmente ha sido contratado por personas sin herederos directos, si bien en los últimos años se nota un cambio de mentalidad en los hijos. "Declaran preferir que sus padres contraten una renta inmobiliaria porque les supone obtener más ingresos y quieren que sus padres vivan lo mejor posible", explica Martínez Cerezo.

Una última opción es la venta con alquiler garantizado, el denominado sale & leaseback. En este caso, el propietario vende la casa pero de forma simultánea se realiza un contrato de alquiler con el nuevo comprador.

Sea cual sea el producto elegido, la vivienda siempre debe estar libre de cargas y su ubicación es clave para que la operación salga adelante. Según Optima Mayores, el tipo de vivienda más habitual de las operaciones cerradas es un piso en capitales de provincia, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Sevilla.

Vuelve la crisis de las subprime pero disfrazados

Bonos de alto riesgo están de vuelta con diversos nombre siete años después de la Crisis en Estados Unidos 
Jody Shenn -


(Bloomberg) - El negocio de la agrupación más riesgosas hipotecas estadounidenses en bonos sin respaldo del gobierno se está preparando para un regreso. Eso sí, no lo llaman de alto riesgo.
El fondo de cobertura Vidente Capital Management, gestor de dinero Roble del ángel de Capital y el banco con sede en Sydney Macquarie Group Ltd. se encuentran entre las empresas que compran a los préstamos a los prestatarios que no pueden calificar para hipotecas convencionales debido a cuestiones tales como bajos puntajes de crédito, las ejecuciones hipotecarias o de difícil ingresos -documento. Cada uno de ellos planean poner en común las hipotecas en títulos de diferente riesgo y vender parte de los inversores de este año. JPMorgan Chase & Co. analistas predicen tanto como $ 5000 millones de ofertas podía hacer, mientras que Nomura Holdings Inc. pronostica mil millones dólares a $ 2 mil millones.
Las empresas de inversión están buscando para reactivar el mercado sin repetir los errores que alimentaron la crisis inmobiliaria de Estados Unidos la última década, lo que hizo estallar la economía mundial. Esta vez, conservará las apuestas más arriesgadas en las ofertas, a diferencia de cómo los bancos de Wall Street y otros emisores pasaron la mayor parte de los peligros antes de la crisis. Vidente de Capital y Angel Roble prefieren el término "no preferenciales" para los préstamos que coquetea con las prácticas que antes se empleaba para la deuda conocido como subprime o Alt-A.

'Mala Palabra'

Mientras que "subprime es una mala palabra" estos días ", lo que todo el mundo está viendo es la caja de crédito se ha reducido tanto que hay un montón de buenos prestatarios potenciales por ahí no ser servido", dijo John Hsu, jefe de mercados de capital en el Angel Roble. La firma con sede en Atlanta espera tener suficientes créditos para un acuerdo el próximo trimestre en el que se conserva el 20 por ciento a 33 por ciento, dijo.
Reapertura este rincón del mercado de bonos puede disminuir los costos de consumo y ampliar los préstamos más riesgosos, ayudando a la recuperación de la vivienda. Las rebanadas más peligrosos creados a partir de la titulización de préstamos son también la de más alto rendimiento, que ofrecen las empresas de las firmas de capital privado hacia los fondos de inversión inmobiliaria una manera de aumentar los ingresos ya que los bancos centrales globales suprimen las tasas de interés para impulsar el crecimiento económico.
"Yo voy a conferencias y no menos de una docena de inversionistas están diciendo que quieren estos activos", dijo Michael Kime, director de operaciones de WJ Bradley Capital Mortgage, un prestamista que comenzó a hacer algunos de los préstamos el año pasado.
Mercado Durmiente
La titulización de préstamos hipotecarios que no están respaldados por el gobierno ha sido en su mayoría en estado latente desde la crisis. Sólo $ 8800 millones de ofertas vinculadas a los nuevos préstamos se produjo el año pasado - todos ellos respaldados por hipotecas "jumbo" a los prestatarios con crédito de ternera, pero con saldos mayores a lo que puede ser financiado en el mercado respaldado por el gobierno.
Durante el pico de préstamos suelto de 2005 a 2007, más de $ 2 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo la más arriesgada e hipotecas Alt-A fueron emitidos de acuerdo al boletín Inside Mortgage Finance. Un adicional de $ 680 000 000 000 de los valores jumbo fueron vendidos durante ese período.
Mejores prestatarios tomaron hipotecas Alt-A que les permitieron evitar documentación de ingresos, comprar propiedades de inversión o efectuar pagos bajos inicialmente que eventualmente pudiera elevarse. Las pérdidas en los préstamos que respaldan los bonos de la época han alcanzado el 30 por ciento de ofertas de alto riesgo y el 20 por ciento para los Alt-A hasta el momento, de acuerdo con un informe de 06 de enero por Fitch Ratings.
Roble del ángel está dispuesto a comprar créditos con calificaciones de crédito tan bajas como 500, aunque el promedio ha sido de 670, justo por debajo del nivel de algún uso como límite para hipotecas de alto riesgo en una escala de 300 a 850 680, dijo Hsu. La compañía se asegura que los prestatarios pueden permitirse los pagos y requiere por lo menos un 20 por ciento menos que los pagos, dijo.

Problemas sin resolver

Las tasas de interés de los préstamos de Angel Oak, que en su mayoría llevan tasas fijas a 30 años, promedio de alrededor del 8 por ciento, en comparación con las tasas de las hipotecas típicas de alrededor de 3,6 por ciento, según las encuestas de Freddie Mac. Préstamos de la Administración Federal de Vivienda que permiten calificaciones de crédito tan bajas como 580 con un mínimo de 3,5 por ciento menos que también están disponibles a costos más bajos.
Incluso con signos de reactivación, el extremo riesgoso del mercado de hipotecas de deuda puede quedar obstaculizada por su pasado. Algunos tenedores de bonos fueron quemados por cuestiones como los síndicos y administradores no empujar a los prestamistas a recomprar deuda tergiversado.
"" La razón por la que los inversores no han regresado al mercado en general es que los problemas relacionados con los conflictos de intereses y la falta de transparencia no han sido resueltos ", dijo Chris Ames, director de productos titulizados en Schroder Investment Management Norte America Inc.
"A unos cientos de millones de cualquier clase de activos probablemente puede encontrar compradores, que no es sólo una cantidad significativa", dijo.

Hipotecas calificadas

Muchos programas dirigidos a préstamos fuera del enfoque de mercado respaldado por el gobierno en aquellos con características como la carga de la deuda altos o grandes honorarios, que los empujan fuera de una categoría jurídica creada el año pasado que se conoce como hipotecas calificados.
Hipotecas para no QM exponen los prestamistas a demandas de los prestatarios que pueden ganar daños si pueden demostrar que no podían pagar la deuda, un riesgo que afecta a los inversores en bonos, dijo Ames.
Macquarie año pasado comenzó a comprar los préstamos no QM de Impac Mortgage Holdings Inc., uno de los pocos prestamistas Alt-A que sobrevivieron a la crisis. Se espera que las compras para acelerar como Impac aumenta el número de los prestamistas a los que compra la deuda, dijo Eli Nafisi, director gerente de la división de renta fija de Macquarie.
Los productos Impac todos llevan las puntuaciones de crédito mínimo de 680, y requieren del préstamo y el valor de las relaciones de menos de 80 por ciento. Uno de los programas sólo se fija en los activos del prestatario, tales como dinero en el banco o la inversión, en lugar de los ingresos. Los precios de los préstamos de tasa ajustable varían de un poco más que los de las hipotecas de alto a tanto como 3.5 puntos porcentuales más, dijo.

'Ciencia de cohetes'

"No es tan difícil de mirar los archivos y averiguar si alguien es un buen crédito", dijo Karen Weaver, jefe de estrategia de mercado y la investigación en Seer Capital, que administra US $ 2,1 mil millones. "En realidad no es una ciencia exacta, es sólo que la gente no lo hacían antes."
La titulización también debe competir con programas respaldados por los contribuyentes, que conseguir exentos de las normas de gestión de calidad. La proporción de los préstamos financiados a través de Fannie Mae, Freddie Mac y el seguro federal subió a 80 por ciento el año pasado, de un 52 por ciento en 2006, según datos del caballero negro Servicios Financieros.

Satisfacer la demanda

Mientras que las tasas de los préstamos de Seer generalmente comienzan en el 8,5 por ciento y se ajustan después de siete años, ofertas de bonos deben traer sus costos bajos y ayudar a atraer más prestatarios, dijo. La firma con sede en Nueva York, ha adquirido suficientes hipotecas de "hacer una titulización mañana por la mañana si queríamos", aunque probablemente no emitirá durante unos meses, ya que busca las calificaciones crediticias.
Mientras Macquarie y otros emisores potenciales esperan más de los préstamos de alto riesgo a estar disponible una vez que el papel del gobierno en el mercado hipotecario se redujo el volumen hasta el momento ha sido pequeño. Eso es en parte debido a la dificultad en conseguir los oficiales de crédito interesadas en productos que comprenden sólo una parte limitada de su negocio, dijo Kime
Muchos consumidores y agentes de bienes raíces ni siquiera saben que los préstamos no conformes son una opción, dijo Hsu.
"Si le han dicho desde hace seis o siete años que no hay financiamiento disponible para este tipo de prestatarios, usted va a dejar de hacer", dijo.
Aunque las discusiones con los inversores sobre ofertas de bonos potenciales han sido preliminar, el impulso probablemente acelere en una conferencia anual de la industria el próximo mes en Las Vegas, dijo Vishal Khanduja, un administrador de dinero en inversiones Calvert, que supervisa cerca de $ 13 mil millones.
Muchos inversores ya están comprando activos similares, como valores respaldados por préstamos auge de la era de u ofertas de distribución de riesgos emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac, y "la demanda de rentabilidad ajustada al riesgo sigue ahí en el 2015", dijo. "El producto que satisface que, habrá demanda de."

La fórmula matemática que todavía gobierna la economía

La sencilla matemática fórmula que es básicamente responsable de todo en la civilización moderna 

Walter Hickey - Business Insider


Pacioli


Como especie, tendemos a recordar invenciones como las cosas que cambiaron la historia. Fuego, la agricultura, la arquitectura, la imprenta, la electricidad, todo esto llevó a un inmenso salto adelante para la humanidad.
Pero lo que es más difícil conseguir un asimiento en es el impacto que los conceptos y las ideas tuvieron sobre nuestro progreso.

Por ejemplo, una idea muy simple - que los préstamos se pueden hacer, y periódicamente interés se devengará sobre los préstamos - ha estado con nosotros desde que empezamos a plantar semillas en el suelo.

Medida que las comunidades se hicieron más avanzada, por lo que surgió la idea subyacente. Mientras que el gobierno se hizo más organizada, también lo hizo la aplicación de la idea.

Esa idea - el interés compuesto - ha tenido un impacto instrumental en el desarrollo de la civilización, y es hora de que tuviera su causa.


El interés compuesto es una fórmula matemática sencilla


El interés compuesto es un tipo de préstamo que se añade el interés acumulado hasta el principio de seguir adelante.

Dependiendo de qué lado de esta relación que te encuentres, las cosas tienen el potencial de ir o muy bien o muy mal para ti.

El interés compuesto se calcula multiplicando el saldo actual por 1 más la tasa de interés efectiva por un periodo de elevado a la cantidad de compuesto.

El interés compuesto razón se está tan venerado es porque la propiedad capitalización significa que usted puede o beneficios inmensamente o una deuda masiva.



Por ejemplo, hay una cita apócrifa y probablemente en broma del físico Albert Einstein en la que la atribuye como "la fuerza más poderosa del universo."

Es fácil ver por qué. Ahorrar $ 10,000 por 10 años, con una tasa de interés de 5% compuesto anual que recibe $ 16,288 después de 10 años y $ 43.219 después de los 30 En general, la gente tiende a ver el dinero libre favorablemente.

Ahora, piensa en ti mismo en el otro lado de esa deuda. Es comprensible que la gente tiene un cierto miedo del concepto.

El interés compuesto hizo posible la agricultura y se convirtió en una parte fundamental de los seres humanos que forman las ciudades.



El origen de interés precede al desarrollo de dinero.

Préstamos de semillas y animales fueron probablemente las primeras formas de interés.

Semillas produjeron aumentos, y después de una cosecha que pudieran ser devueltos con intereses. Los animales podían ser devueltos con algunos de su progenie.

Por los tiempos históricos registrados más tempranos, este tipo de préstamos era muy común.

El desarrollo del dinero significa que en lugar de devolver el grano a cambio de un préstamo inicial de grano, las personas fueron capaces de intercambiar otro elemento vinculado a un valor.

Como resultado, no hay evidencia de interés de alrededor del 20% será cargado en los préstamos de plata o de cebada por 3 BC milenario en la antigua Sumeria.

Fuente: A History of Interest Rates

Como el interés se hizo más sofisticada, también lo hizo la civilización.



Préstamos de grano corrieron las tasas de interés de entre el 20-50% TAE en la primera historia escrita.

Lo que vino después - como el negocio de los préstamos se volvió más sofisticada - es que los gobiernos se involucraron. De hecho, los usureros primeros eran, evidentemente, un problema tal que tomaron un espacio significativo en una serie de textos religiosos que frunce el ceño sobre su comportamiento.

Los israelitas no permiten interés, los iraníes piensan que el deshonroso, civilizaciones indias establecen límites a las tasas de interés. Los romanos y los babilonios también se limitan las tasas de interés.

Civilización griega era fresco, sin límites de crédito, pero prohibió las deudas que se pagarán con la servidumbre personal.

Fuente: A History of Interest Rates
El interés compuesto juega un papel en sacarnos de la Edad Media y principios del capitalismo de riesgo.



Mientras que los intereses compuestos - en este punto ridiculizado como "usura" - fue visto como moralmente sospechoso, su re-aparición coincidió con el final de la Edad Media.

Investigaciones recientes han sugerido que la razón de que la usura era tan detestado fue un boom de crédito especulativo del siglo 12 que resultó del descubrimiento de minas de plata en Alemania y la invasión cristiana en la España islámica.

Un efecto secundario interesante de interés compuesto que se está avergonzado es la llegada de la empresa de capital de riesgo.

Usura - préstamos a obtener un beneficio en el interés compuesto - se sentó de nuevo a dar dinero a la gente y colectivamente hacer una ganancia de lo que hacen con ella.

La idea echó raíces que un comerciante no estaba pecando al dar un dinero agente, y se benefician cuando el agente regresó con más dinero.

Fuente: Usury and Just Compensation

Las personas que pagaron por el Renacimiento se sentían culpables porque su dinero puede provenir de interés compuesto.


En el siglo 14, había surgido una serie de bancos internacionales mercantiles basadas en la familia. Durante el siglo 15, esta se institucionalizó en el norte de Italia, sobre todo la familia de Medici.

Dado que una gran cantidad de lo que hicieron pudo haber eludido la usura, los comerciantes podrían evitar la impresión de que estaban tomando de los pobres al dar vuelta a su ciudad.

Harían esto mediante la construcción de una iglesia o un hospital o algún otro acto de filantropía, todo lo cual alimentó el Renacimiento italiano. Los prestamistas de culpa sintieron debido a su relación con la usura financiado uno de los eventos más significativos de la civilización occidental.

Fuente: Usury and Just Compensation
Es importante tener en cuenta que el interés compuesto era muy importante para la creación de la clase media, también.


Juan Calvino

La principal oposición al interés compuesto - la usura - fue la noción de que era una forma de que los ricos, que tenía un capital, para endeudar a los pobres, que no lo hicieron, y extraer cantidades atroces de eso.

Eso es una preocupación muy válida, pero pragmáticamente hablando de las preocupaciones de una burguesía emergente rápidamente comenzaron a triunfo de las preocupaciones de los religiosos que se ocupan de tomar ventaja de los pobres.

El surgimiento del protestantismo - con su énfasis adicional en la ética de trabajo y la acumulación de capital - condujo a un aumento de la permisividad de las entidades religiosas en la caída de las restricciones sobre la expansión del capital tan deseada por la clase comerciante emergente.

Esto se ve especialmente durante la reforma, sobre todo entre los calvinistas, que veían negocio como algo a perseguir con una preocupación por la moral de todos modos.

Fuente: Usury and Just Compensation
En el siglo 16, el interés compuesto, una vez más se convirtió en legítimo, junto con la edad de la razón.


En Inglaterra era ilegal cobrar ningún interés hasta 1545, cuando se aprobó una ley que permitía intereses de hasta el 10% anual.

Derogado en 1552 y más tarde re-promulgada en 1571, la ley legitimó una industria que hasta entonces había sido llevada a cabo por los usureros.

Con el interés tope, esto fue finalmente la oportunidad para el desarrollo de las ciencias financieras durante la Edad de la Razón.

Fuente: An Early Book On Compound Interest

En 1613 un libro de referencia en la historia del interés compuesto fue publicado por Richard Witt, preparando el escenario para el futuro de toda la industria financiera.


Richard Witt, un hombre cuyo genio fue reconocido en su tiempo, publicó Preguntas Arithmeticall en 1613 fue el primer libro de texto sobre el interés compuesto, que contiene tablas y fórmulas relativas a la aplicación práctica del interés compuesto para prestamistas, terratenientes y comerciantes en el siglo XVII Inglaterra.

Era un manual práctico para un proceso antiguo que sólo recientemente se había convertido legitimado, y el trabajo es conocido por su claridad, la previsión y precisión.

Actuarios modernos la consideran una obra histórica pionera en su propio campo.

Mientras Witt estaba lejos de ser el primero en escribir sobre el interés compuesto - recordar que los cálculos eran una de las razones de nuestra especie inventaron la escritura - él fue el primero en producir un texto práctico sobre el tema, sentando las bases para un sistema bancario Inglés.

Fuente: Un interés compuesto libro On Early

Pero, si estamos siendo honestos, el interés compuesto es también más o menos responsable por el comunismo.


Como Karl Marx escribió en el interés compuesto:

[Usura] no cambia el modo de producción, pero se aferra a ella como un parásito y se empobrece. Es un asco que se seque, se castra y reproducción fuerzas para continuar en condiciones cada vez más lamentables.

A medida que el sistema de crédito y la deuda se hizo más sofisticada, Marx vio los préstamos de dinero como una fuerza que les permite capitalistas para extender el control sobre los demás.

En vista compuesto utilizando de Marx intereses capitalistas dio más control de lo que realmente propiedad como resultado del efecto compuesto.

Fuente: La usura y compensación justa

Hoy en día, casi todo lo que hacemos financieramente está ligada a la idea del interés compuesto en una forma u otra.


70% de los estadounidenses va a la universidad y uso préstamos el 60%. La razón de capital disponible es prestamistas ganan dinero con el interés compuesto.



Incluso si usted no tiene préstamos, el 70% de los estadounidenses propietarios de una vivienda. ¿Cómo se paga por ello? La mayoría de los estadounidenses lo hicieron con una hipoteca.




Cualquiera que haya tenido alguna vez un préstamo de coche o comprar en layaway utiliza los beneficios del interés compuesto.



¿Tiene usted una cuenta bancaria? Es de bajo costo o gratis, porque el banco está utilizando su dinero para dar a conocer esos préstamos.



¿Come alimentos? La mayoría de los gastos agrícolas están al frente y todo el beneficio es después de la cosecha. Las operaciones de financiación de los agricultores con préstamos a interés compuesto.



Si usted compra en un negocio, la compañía probablemente opera en los préstamos o da hacia fuera un préstamos o ha invertido su dinero en bonos.



¿Están sus ahorros en bonos o un 401K? Usted se está preparando para la jubilación por préstamos con interés compuesto a través de su carrera.



La deuda pública también está sujeto al interés compuesto. El gobierno gastó $ 360000 millones en 2012 en el interés solo. Eso es para los contribuyentes.



Una fórmula matemática sencilla es la base fundamental para la economía humana. Sólo recuerde que en muchos aspectos, el interés compuesto es una de las principales razones por la que estamos aquí.



No es ninguna sorpresa que el poder del interés compuesto ha capturado la imaginación popular.
Por ejemplo: En Futurama, viajero del tiempo Phillip Fry tenía 93 centavos en su cuenta bancaria en 2000, que había sido acumulando intereses en el 2,25% durante los últimos mil años, con lo que el saldo de $ 4.3 mil millones cuando lo necesitó en 3000.
Futurama Fry´s Bank Account "A Fishful Of Dollars" por luismgochoa

El sueño de la casa propia se aleja en Argentina

Créditos hipotecarios caen y la misma vivienda cuesta en pesos el triple que hace 3 años
Los préstamos siguen en baja. El descenso refleja la dificultad que encuentra la clase media para comprar una propiedad que sigue al blue y que se aleja de los salarios en moneda local. ¿Cuánto se debe pagar de cuota por cada $100.000 solicitados? Ingreso mínimo para calificar
Por RUBÉN RAMALLO - MARIANO JAIMOVICH

Los créditos hipotecarios siguen sin levantar cabeza y la clase media ve cómo a algunos integrantes se les aleja la posibilidadde acceder a una nueva vivienda y a otros, el sueño de contar con su primer techo propio.

Las cifras oficiales dan cuenta del derrumbe que experimenta esta línea de financiamiento: en julio, el monto colocado no sólo fue extremadamente reducido ($347 millones) sino que además se ubicó un 60% por debajode los niveles registrados en pleno arranque del cepo, allá por 2011.  

Los préstamos para la vivienda son, sin dudas, una de las grandes asignaturas pendientes del Gobierno en su llamada "década ganada" y vienen a ser la contracara del boom de ventas de autos.

Además de la disparada en pesos que se dio en las cotizaciones de las propiedades -producto de que en el mercado la unidad de referencia pasó a ser el dólar blue- también contribuyó a la escasa demanda de viviendas el parate que afecta al sector inmobiliario.

"En la actualidad, hay más de 2.000 personas con préstamos otorgados por el Banco Ciudad queno consiguen que les vendan las propiedades en pesos", sostiene Francisco Gismondi, economista jefe de la entidad.

Y agrega: "Esto hace que la demanda de créditos venga cediendo en forma permanente, porque los particulares no logran calzar las operaciones".

Otra forma de medir el derrumbe de los hipotecarios es a través de la cantidad de transacciones. Al respecto, los datos proporcionados por el banco porteño -que es uno de los principales actores en este segmento- son más que elocuentes: "En 2011 se concretaron 7.000 créditos, el año siguiente este total bajó a 4.900 y en el 2013 se llegará, como mucho, a unos3.000", describe Gismondi.

De hecho, de enero a agosto el Banco Ciudad solo efectuó 1.670 operaciones de este tipo.

El poder de compra, por el piso
Los motivos que explican este panorama tan negativo se encuentran tanto por el lado de la poca oferta como de la imposibilidad de la demanda para acceder a estos créditos.

Uno de los mayores impedimentos es el inconveniente que genera la mayor brecha entre lossalarios en pesos y el valor de las viviendas, que toman como referencia al blue.

Según informa Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado promedio en la Capital Federal pasó de los u$s1.500 (diciembre de 2010) a u$s1.888 en la actualidad.

• En moneda local, esos u$s1.500 de hace tres años equivalían a $6.000, ya que el billete verde cotizaba a $4,00 (pre-cepo).
• Hoy, por efecto combinado de la suba del m2 (ahora en u$s1.888) y tipo de cambio desdoblado (blue a $9,30), ese mismo m2 pasó a valer $17.558.
• Vale decir que el precio en pesos de esa misma vivienda, tomada como referencia, se triplicó (de $6.000 a $17.558) en estos casi tres años.
• ¿Cuánto aumentaron los salarios en ese lapso? Un 85%. Es decir, ahora el esfuerzo que deben realizar quienes disponen de moneda local es de algo más del doble que en 2010.

"La capacidad de compra de metros cuadrados, medida en términos de salarios, comenzó a deteriorarse con fuerza a partir del 2012, en coincidencia con la aplicación del cepo", argumenta Marcos Cohen Arazi, del instituto IERAL.

Y agrega un dato interesante: "Si se compara la evolución del salario promedio y metro cuadrado se observa que en este 2013 ese poder de compra es un 35% más bajo que a finales del 1 a 1".

"En términos de la oferta de créditos hipotecarios a tasas subsidiadas dirigidas a quienes buscan construiri, surge como dificultad adicional, que los montos máximos prestables no siempre son actualizados al ritmo de la suba de costos, lo que exige mayores recursos propios del solicitante", completa Cohen Arazi.

A lo anterior se suman otras cuestiones:

• Los montos máximos de los créditos otorgados por los bancos quedaron "chicos" en relación con los altos precios pesificados.
• Las condiciones para calificar a un hipotecario se fueron haciendo más duras. 
• La tasa fija se "pulverizó" y los tipos de interés variables no bajan del 25% anual.

Desde otro importante banco, esta vez privado, el gerente de las líneas de préstamos para viviendas también da cuenta de una demanda que se redujo a la mínima expresión.

"La mayoría son sólo consultas y provienen de quienes ya tienen una propiedad de dos o tres ambientes y están interesados en mudarse a una más grande", asegura. 

"Los que aspiraban a tener su primera vivienda con este tipo de préstamos directamentedesaparecieron. Con tasas muy por encima del 20% y elevados requisitos de ingresos son pocos los que califican", completa.  

En este punto también coincide Gismondi: "El principal problema es que la inflación deja afueraa la mayoría de la clase media. Las cuotas iniciales son muy altas y muy pocos clientes pueden pasar la primera valla".

En tanto, Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, resume así la situación actual: "Los bancos privados no están ofreciendo créditos hipotecarios, o al menos no los están difundiendo. Más que nada porque se ven perjudicados por la constante suba de precios".

"Es raro que una entidad preste dinero con este nivel de inflación y con depósitos que en su gran mayoría están colocados a menos de 90 días", afirma el directivo.

Y completa: "Naturalmente la tasa de interés tiene que estar por encima del índice inflacionario y esto hace que las cuotas se vayan por las nubes".

Picasso remarca que otro problema se genera con el descalce de monedas, ya que lospréstamos son en pesos mientras que las operaciones inmobiliarias se concretan en dólares.

El "lejano" tres ambientes
A la hora de analizar la evolución de algunas variables, en el sector inmobiliario suele tomarse como referencia un departamento "tipo" de tres ambientes de u$s120.000 (65 metros cuadrados).

En pesos, convertidos al blue, implica un desembolso del orden del $1.100.000.

En el caso de que el potencial comprador no cuente con ese monto, el valor que podrá financiarserá de un 70% del precio de la vivienda ($770.000).

En general, los bancos exigen que las cuotas mensuales no superen el 30% del ingreso total. Y es aquí donde se observa una de las principales trabas.

El siguiente cuadro da cuenta del pago mensual -por cada $100.000- que solicitan los bancos líderes, para un hipotecario a diez años de plazo:

Como se puede apreciar, la alta dispersión en el costo financiero total (CFT) que cobran las firmas más activas del mercado da lugar a que la cuota mensual se mueva en una franja muy amplia, que va de los $1.600 a los $2.100, por cada $100.000 a 10 años.

Considerando estos parámetros, se desprende que el pago por mes que se debe abonar para financiar el 70% de esa vivienda tomada como referencia (es decir, unos $770.000) se mueve en el rango de los $12.000 a los $16.000.

Dado que la cuota no puede superar el 30% del ingreso familiar, entonces este último debe ubicarse por encima de los $35.000, una cifra que pocos argentinos pueden reunir.

Veinte años de plazo, ¿mejor que diez?Cabe apuntar que, a diferencia de los bancos privados, las entidades públicas ofrecen líneas que llegan a los veinte años.

Esto, en primera instancia, parecería jugar a favor del interesado, ya que le posibilitaría bajar el monto de la cuota. Sin embargo, en la práctica no es tan así.

Para un hipotecario de $100.000 a 20 años (en lugar de 10), la diferencia en el pago se reduce a $100 por mes (Banco Ciudad), a $130 (Banco Hipotecario) o a $330 (Banco Nación).

Nación y Ciudad buscan alternativas
Las dos entidades que en conjunto aglutinan la mitad del mercado, tienen varias líneas que tratan de apartarse de los mecanismos tradicionales.

En el caso del Nación, la más promocionada es "Créditos Hipotecarios Nación Casa Propia". Estos préstamos se destinan a la adquisición o cambio de vivienda propia única, familiar y de ocupación permanente.

Son créditos de hasta $700.000 para adquisición y de $500.000 para cambio de vivienda.

La tasa es combinada: durante los primeros tres años es fija (12,75%) y luego pasa a variable ya que toma como referencia la Badlar (18%) más 4,5 puntos porcentuales adicionales. 

En tanto, el Banco Ciudad promociona la línea conocida como "Mi casa BA".

Es un préstamo en el que la cuota se va ajustando según una canasta de bienes y servicios(similar a la inflación) más un incremental del 5%.

La entidad cubre hasta el 80% del valor del inmueble -hasta un tope de $1.000.000- y la cuota no puede exceder el 30% del ingreso familiar.

Dicho ingreso mínimo debe ser de $8.700 y, a partir de esa cifra, los interesados pueden acceder a un préstamo a 15 años de plazo.

El sistema está inspirado en el chileno, donde todos los créditos hipotecarios se ajustan por las denominadas "UF", que son unidades de valor que van acompañando a la inflación.

Según la entidad porteña, el monto promedio que otorga es de $320.000. En este caso, lacuota mensual es de $6.800 y el ingreso familiar debe ser de unos $17.000.

Los "cinco jugadores del mercado
A diferencia de otras líneas, la colocación de hipotecarios se concentra en un reducido número de bancos. En efecto, solo cinco firmas aglutinan casi el 70% del total.

El liderazgo lo ejerce el Banco Nación, con el 37%. Mucho más abajo se posiciona el Banco Ciudad (13%) y, en tercer lugar, el Banco Provincia (8,4%).

El cuarto puesto lo comparten el Santander y el Hipotecario, con el 5,1% del share.

En cuanto al resto de las entidades, la mayoría prefiere mantenerse al margen o mostrar unapresencia de tipo institucional, a la espera de que, en algún momento, se produzca un cambio en las condiciones del mercado.