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jueves, 3 de septiembre de 2015

En USA alquilar es más caro que comprar

Una prueba que se propietario de vivienda cuesta más que alquilar
Erik Franks, Consultoría John Burns Real Estate
Business Insider


En la mayoría de las zonas del país, propiedad de vivienda cuesta más que el alquiler. Muchos economistas con calculadoras afirman lo contrario, pero los cálculos y conclusiones suelen ser muy engañoso. Como suele ser el caso, el diablo está en los detalles.

Recientemente hemos revisado un cálculo muy publicitado que ser dueño era más barato que alquilar en casi todos los mercados. Este cálculo tuvo una serie de supuestos obsoletos, incluyendo:

  • Que ha sido superado supuesto # 1: Los compradores bajó 20%. En realidad, la propia frente alquiler es una decisión comprador por primera vez, y la gran mayoría de los compradores por primera vez hoy en día hacer un pago inicial de 10% o menos.
  • Que ha sido superado hipótesis # 2: Los compradores están en un nivel de impuestos del 25% y por lo tanto un descuento del 25% de su pago de intereses en impuestos. Hoy en día, la mitad de los compradores de vivienda obtener una hipoteca menor que la mediana del precio de reventa de $ 236K, y el 100% de los intereses anuales que la hipoteca es menor que la deducción detallada estándar de $ 12K por pareja, por lo que muchos compradores de nivel de entrada en realidad salvar a cero dólares en impuestos. Los que detallar probable que sólo guardar un pequeño porcentaje de los intereses abonados en impuestos.
  • Que ha sido superado supuesto # 3: la apreciación del precio futuro hogar debe ser incluido en la decisión propia versus alquiler. La mayoría de los índices muestran que los precios de las viviendas han históricamente apreciado 1% -2% más rápido que los ingresos, pero durante un período de 30 años de la caída de las tasas hipotecarias. Suponiendo que usted cree que las tasas subirán o al menos mantenerse plana, apreciación de los precios podría ser un supuesto agresivo.


No me malinterpreten. Creemos que la propiedad de vivienda es una gran inversión a largo plazo para los que tienen un empleo estable. Simplemente no es menos caro que alquilar.

No todos los mercados son lo mismo

Los propietarios de viviendas premium pagan a poseer frente alquiler varía a través de todas las ciudades. Mientras que el promedio de la prima de propiedad de vivienda de Estados Unidos sobre el alquiler es de $ 146 por mes, la prima varía ampliamente:

  • En San Francisco, los pagos de vivienda son más de $ 2.500 más por mes de poseer un hogar de nivel de entrada que alquilar un apartamento, que también es caro. En San José, la diferencia es de casi $ 1.800 por mes!
  • En algunos mercados en el medio oeste y el sureste, los pagos mensuales (con exclusión de mantenimiento) son actualmente más barato a propio de alquiler. Estas áreas son todavía muy asequible, gracias a ultra bajas tasas hipotecarias y precios de las viviendas que han aumentado en los últimos años, pero no lo suficiente como para regresar a su media a largo plazo.

A continuación se muestra un gráfico de los principales mercados de Estados Unidos y la prima que cuesta poseer frente alquiler como se ve con los ojos de la mayoría de los compradores por primera vez. Suponemos que la decisión es entre alquilar un apartamento en un gran complejo de apartamentos y comprar una casa por valor de 80% del precio promedio de una casa (una suposición razonable para los compradores de primera vez) con un préstamo LTV del 95%.



Conclusión

Compradores de vivienda de nivel de entrada potenciales se centran en salvar a un pequeño pago y que ofrezcan los costos de propiedad de vivienda. Comparan el costo mensual del alquiler al costo mensual de poseer, al darse cuenta de que la casa de propiedad suele ser mucho mejor que el alquiler y es por lo tanto más caro. Si ser dueño eran realmente más barato que el alquiler de casas, muchos más inquilinos estarían comprando. Nunca hay que olvidar que los titulares pueden ser engañosas.


viernes, 29 de mayo de 2015

Los grandes mayoristas compiten con los almaceneros

Los mayoristas cambian a los almaceneros por la clase media
Cadenas como Vital, Diarco o Makro buscan seducir a las familias que quieren ahorrar
Por Alfredo Sainz  | LA NACION


Foto: Archivo

Súper mayorista Vital le encontró la vuelta, es fácil comprar." En el último tiempo el jingle copó la tanda radial y se convirtió en la mejor prueba del cambio en las comunicaciones de las grandes cadenas mayoristas que sin descuidar a su principales clientes -los pequeños comerciantes- ahora salieron a la conquista de los hogares de clase media.

De acuerdo con un estudio de la consultora Kantar Worldpanel, en la actualidad más de un millón de hogares a nivel nacional son compradores habituales de los mayoristas y en promedio estas familias destinan 42 por ciento de su gasto al canal.

Este segmento de consumidores que se disputan Vital, Maxiconsumo, Diarco, Yaguar y Makro fue cobrando en los últimos tiempos una relevancia creciente para los grandes mayoristas a medida que veían como se iban cayendo las compras por parte de quienes históricamente constituyeron su clientela tradicional: desde los almacenes de barrio hasta los autoservicios chinos.

"Los mayoristas venían golpeados por la baja en las ventas del canal tradicional y ahora están sumando nuevos compradores finales y aumentando la frecuencia de compra de los que ya los estaban visitando. Igualmente, lo veo más como una cuestión de coyuntura, que tenderá a perder fuerza cuando se recupere el consumo", explicó Juan Manuel Primbas, gerente general de la consultora Kantar Worldpanel.

PRECIO MATA A COMODIDAD

Desde el punto de vista de los consumidores de este vuelco al mayorista no se encuentra una súbita vocación por tener de nuevas experiencias de compra sino una necesidad bien concreta. Y en el sector admiten, con preocupación, que el último antecedente de una migración masiva de los clientes de los Carrefour o los Jumbo hacia los Diarco o los Vital hay que rastrearlo en 2002.

"Cuando se endurece la situación económica siempre tiende a crecer el número de consumidores de clase media que se vuelca al mayorista, con un pico que se dio en la crisis de 2001/02. Igual esto siempre se da en un contexto de recrudecimiento de la competencia entre canales y al revés también se da, porque las cadenas de supermercados minoristas como Carrefour también están creciendo con sus propuestas mayoristas", sostuvo Alberto Guida, presidente de Cadam, la cámara que agrupa a los supermercados mayoristas.

"La aparición de los consumidores particulares en nuestros salones es algo que se da siempre cuando el presupuesto hogareño se recorta y que tiende a descomprimirse cuando la situación general mejora y las familias empiezan a ir menos al mayorista o al mercado central para volver a la comodidad del súper", coincide Javier Vilela, gerente general de la cadena mayorista Diarco.

El tema de la comodidad no es un dato menor. En general, ir de compras a un mayorista implica esperar un poco más, lidiar con un carrito más pesado y no tener el surtido de un hipermercado. Todo se resigna a cambio de los precios, hasta un 30% más bajos que los de una cadena tradicional de supermercados.

RESIGNACIÓN Y CAMBIO

A diferencia de lo que podría pensarse, el éxodo de los clientes hacia los mayoristas es encabezado por los hogares de mayores ingresos y no es un dato menor que las categorías más demandadas sean aquellas que venían más castigadas por la baja en el consumo. En el sector explican que los nuevos clientes de los mayoristas demandan muchos rubros que habían empezado a resignar en el último tiempo como los artículos de aseo o productos de limpieza.

"En seis meses, el porcentaje de hogares que admitía estar visitando un mayorista trepó seis puntos y pasó del 23 al 29%. Y la adhesión supera al 30% en los segmentos medios y altos, lo cual es lógico. Las familias de mayor poder adquisitivo son las que tienen la disponibilidad de los fondos para aprovechar las oportunidades y stockearse y también son las que tienen la movilidad para llegar hasta el mayorista", explicó José Amodei, director de la consultora CCR.

martes, 13 de enero de 2015

Comportarse inteligente ante una bandada de compradores compulsivos

11 lecciones económicas para hacer que un comprador más inteligente para el Viernes Negro
Al llegar a las tiendas este fin de semana, recordar tres cosas: Ir de compras es un deporte, es su Super Bowl, y los minoristas son mejores para jugar que tú.
DEREK THOMPSON - The Atlantic



La primera y la última regla de los precios es que nadie sabe lo que nada vale la pena. Los compradores se guían por pistas poco profundas ("esto es más barato que eso") y las emociones latentes ("se siente como una buena oferta") en lugar de conocimiento y pensamiento deliberado.

Los descuentos que verás Viernes son un acto de co-producido por el teatro tiendas minoristas y proveedores. Una chaqueta de punto rojo a la venta por más de 40 por ciento de descuento parece atractiva de $ 39.99. Pero el 40 por ciento de descuento de qué, exactamente? "Fue [probablemente] nunca tuvo la intención de vender a sus $ 68," The Wall Street Journal informó en su investigación de la oscura magia del Viernes Negro. El juego funciona con descuento para todos: Tenemos nuestro éxito descuento-dopamina, y las tiendas de obtener sus ganancias.

Compra inteligente podría ser un oxímoron. Pero las compras más inteligentes? Eso es noble objetivo y alcanzable. Aquí hay 11 consejos de microeconomía, economía del comportamiento y la psicología social para guiarle al éxito y, como smart-posible-Viernes Negro.

(1) Se recuerda por qué se llama "Viernes Negro".



No, no, ya que comienza a las 3 am. Se llama Viernes Negro porque es el comienzo de la temporada, cuando muchas tiendas pasan de ser en números rojos a estar en el negro. Eso no suena como mucho de una lección económica para usted, pero ese es el punto. Viernes Negro no es para ti. Es para las tiendas.

El mayor error que la gente hace en el Viernes Negro es que asumen que es el día más popular del año para ir de compras es el mejor día del año para comprar cualquier cosa. Si estás caminando a una tienda a las 5 AM jueves por la mañana, usted está esperando precios mínimos-besándose en cada esquina. Pero descuentos en toda la tienda no están en el mejor interés de la tienda. Es más común que algunos artículos tentadores se venderán en una pérdida para atraer a los compradores mientras que el diseño inteligente piso les guía hacia (incluso con los precios completo) artículos más rentables. "Viernes Negro se trata de cosas baratas a precios bajos, y me refiero barato en todas las connotaciones de la palabra," Dan de Grandpre, experto acuerdo veterano, le dijo al New York Times.

Tiendas de saber que usted está haciendo este error, y saben cómo manipular el tráfico baja a sus cosas de mayor margen. Como expertos en ergonomía "minoristas" (que es una cosa) han demostrado, en sentido antihorario el tráfico fluye resultado en un mayor gasto; poniendo artículos de alto margen a nivel del ojo al derecho de los clientes es más probable que motivar una compra; y te obliga a caminar por una pantalla es una manera fácil de llamar nuestra atención a los elementos de la tienda quiere que nos tiramos en el carrito.

(2) Las mejores ofertas no son de la semana (probablemente).


Las dos razones más comunes para grandes descuentos son la discriminación de precios y la presión de inventario. La discriminación de precios es la tienda diciendo: ". ¡Eh, tú, cheapo, sé que no va a comprar esta olla de acero en $ 50, por lo que está vendiendo en $ 40 Comprar ahora!" Presión del inventario es la tienda diciendo: "Usted no compra nuestro olla de acero en $ 50, o $ 40, y ahora está ocupando espacio y nos cuesta dinero, así, por favor, que acaba de tomar, ¿qué hay de $ 38?"

¿Cuál es tu prisa? Los estudios de los últimos años indican que los precios se mantendrán bajo o bajar más a principios de diciembre.

Está en el interés de las tiendas para hacerte pensar precios subirán después del Viernes Negro. De lo contrario, todo el mundo va a esperar hasta el sábado. Pero a medida que el inventario se acumula, los precios se mantendrán bajo o bajar más a principios de diciembre, como Stephanie Clifford ha reportado en el New York Times. En general, sin embargo, predicen exactamente cuando los precios en su artículo preferido solo serán más bajo es como tratar de comprar un billete de avión en su único precio más bajo. Incluso nuestros algoritmos más inteligentes luchan para hacerlo.

(3) El precio total es más de lo que hay en el recibo.


Para apreciar el coste neto de su viaje de compras, recuerde incluir el gas que utilice los desplazamientos de mega-venta a los mega-venta, los gastos de envío y de tramitación, y las garantías y rebajas (mucho más en los que más tarde).

Tendemos a ignorar costo neto cuando vamos de compras, porque estamos enfocados en la historia de ganga. Los compradores aman historias- "Esta falda era de 80% de descuento, soy un ninja de descuento!" - Porque cuando se trata de precios, nadie sabe nada, y las historias son todo lo que tenemos. Narrativas llenan el espacio donde el conocimiento debe ser. Si viaja en coche 40 minutos para un super-venta y se sienta en una línea del aparcamiento durante otros 20 minutos, que es una hora de su tiempo y gasolina. Esa hora no puede ser parte de la historia que te dices a ti mismo y tus amigos más tarde. Pero esos son los costos reales contando contra ese magnífico descuento del 80% si lo encontró en el interior.

(4) Haga una lista. Compruébelo usted mismo dos veces.


Los compradores entienden que gastar un poco de dinero hace que sea más fácil para pasar un poco más de dinero. Tenemos prisa dopamina de comprar la cosa perfecta. Pero la toma de decisiones después de la decisión agota nuestro buen juicio. Este efecto, llamado decisión fatiga, agota nuestra capacidad de resistir a los elementos que se sienten barato al final de un viaje de compras.

Hacer un seguimiento de los sonidos cuánto usted ha pasado como un sabio consejo, especialmente si usted está manteniendo un presupuesto. Pero tenga en cuenta que este número también será el marco para los precios de una manera negativa. El economista Dan Ariely ha llamado a esto el "problema de la relatividad." Imagínese que usted ve un ir a buscar $ 150 silla. Pero usted será más probable que lo compre después de una juerga de gasto de $ 500 de un almuerzo de $ 5. Caro es un término relativo.

La mejor manera de superar la fatiga de decisiones y el problema de la relatividad es escribir una lista y comprar sólo lo que está en la lista. De esa manera usted se acerca el Viernes Negro no como una misión exploratoria en el oscuro mundo de los descuentos y compras de la ventana, sino como un puro viaje chequeos las cajas.

(5) Cuidado con "Gratis".


Algo extraño sucede a nuestro cerebro cuando el precio por algo va desde $ 1 a $ 0,01 a liberar. Dejamos de pensar con claridad. Hacer las cosas para se siente libre como una buena oferta que vamos a salir de nuestro camino para conseguirlo. Aquí está Dan Ariely en su libro Previsiblemente irracional:

"Hace unos años, Amazon.com comenzó a ofrecer el envío libre de pedidos superiores a una determinada cantidad. Alguien que compró un solo libro por $ 16,95 podría pagar un adicional de $ 3.95 para el envío, por ejemplo. Pero si el cliente compró otro libro, para un total de $ 31.90, que obtendrían su envío GRATIS! Algunos de los compradores probablemente no quería que el segundo libro (y estoy hablando aquí de la experiencia personal) pero el envío GRATIS! fue tan tentadora que para conseguirlo, que estaban dispuestos a pagar el coste del libro extra ".
Libre no es malo. Es bueno. Es genial. Es gratis! Pero estamos a menudo tan embelesado por libre que reaccionamos, adaptando nuestras compras en torno a conseguir a FREE! envío, o GRATIS! membresía, o GRATIS! auriculares, y terminan gastando más en el proceso. No lo hagas. En lugar de ello, acaba de comprar exactamente lo que quieres.

(6) Las garantías son trucos Dastardly.


La discriminación de precios es más peligroso cuando apenas se puede ver. Comprar un seguro en un juguete electrónico? Ah, esa paz de la mente! Los reembolsos? Ah, el ahorro!

Tal vez. Pero garantías empujan clientes con aversión al riesgo en el pago de un precio más alto por el mismo producto. "[Garantías] no tienen sentido racional", el economista de Harvard David Cutler dijo el Washington Post. "La probabilidad implícita de que [un producto] se romperá tiene que ser sustancialmente mayor que el riesgo que usted no puede permitirse el lujo de arreglarlo o reemplazarlo. Si va a comprar un artículo de $ 400, para la inmensa mayoría de los consumidores de que el nivel de el gasto no es un riesgo que usted necesita para asegurar en cualquier circunstancia ".

Cuidado con descuentos. Cuidado con las rebajas. Tenga cuidado con las garantías. Tenga cuidado con las cosas "gratis". Tenga cuidado con ofertas que parecen demasiado buenas para ser verdad.

Reembolsos prueban recuerdos y la fuerza de voluntad de los clientes. $ 10 de descuento en un $ 40 candelabro se siente bien en el momento. Pero cuatro meses más tarde, cuando las palabras "candelabro rebaja" de flash en el cerebro en el trabajo, son realmente va a tomar tiempo de su día para ahorrar el equivalente a comer un día de?

Su cerebro es más inteligente en cámara lenta. Sentirse apresurada puede forzar malas decisiones en todos los aspectos de la vida, como en ninguna parte es cierto más que una tienda llena de gente. Cuando estamos bombardeados con estímulos, corriendo para agarrar cajas de cartón antes de que la madre frenética de cinco detrás de nosotros, nos olvidamos de la cuestión clave en las compras: ¿Todavía quiere esta cosa cuando salgo de la tienda?

(7) Enfóquese en el juego a largo plazo.


Pensando en lo mucho que nos arrepentiremos nuestras compras puede cambiar radicalmente nuestro comportamiento comercial. Un estudio reciente de las compras navideñas de Harvard y Columbia Escuelas de Negocios ideó una de tres partes traviesa experimento. En primer lugar, los compradores eligieron entre un artículo caro o barato de la ropa. En segundo lugar, se dividieron aleatoriamente en grupos y se les preguntó cuánto espera que arrepentirse de su compra en un día o diez años. En tercer lugar, fueron puestos en libertad en un centro comercial. Los economistas encontraron que pensar en su pesar a corto plazo se trasladó a los compradores a comprar productos con descuento. Los cebados a mirar a largo plazo compró bienes más extravagantes.

Una de las conclusiones del estudio es que el pensamiento a corto plazo conduce a descartar la caza mientras toma una perspectiva a más largo en nuestros hábitos de compra que nos motiva a precio calidad sobre gangas. En la atmósfera frenética de una tienda de Viernes Negro, que estamos locamente enfocados en el ahorro de dinero. Pero una perspectiva más amplia que nos podría pasar a gastar más en las pocas cosas que realmente importan.

(8) Cuidado con "buenas ofertas" en artículos de los que no sabes nada.


Me encanta esta historia de Priceless por William Poundstone. Una vez, Williams-Sonoma no podía vender su $ 279 máquina de hacer pan, tal vez porque, ya sabes, era una máquina de hacer pan $ 279. Pero cuando la compañía introdujo una máquina de hacer pan $ 429 junto a su modelo de 279 dólares, las ventas del modelo más barato duplicaron a pesar de que prácticamente nadie compró la máquina de $ 429.

Lección 1 Plausible: los compradores de Williams-Sonoma están inescrutablemente nueces. Lección 2 Plausible: No sabemos lo que vale cualquier cosa, especialmente cosas raras como panaderos, así que estamos más susceptibles a las señales que cuentan historias convincentes acerca de lo que * debería * costo. No permita que eso suceda! No caigas en lo que parece un "buen negocio" sólo porque se puede justificar a sí mismo sobre la base de "que era 40% más barato que el otro modelo." Precios de investigación antes de permitir almacenar claves para darle respuestas.

(9) El regalo más eficiente es el peor regalo.

Es efectivo. Sí, es horrible. Hace frío y sin derramamiento de sangre e impersonal y todo el mundo te odiará si usted lo consigue para ellos. Es también extremadamente eficiente para la compra de alguien exactamente lo que quieren para el precio perfecto. El famoso papel económico "la pérdida de eficiencia de la Navidad" mostró que la entrega de regalos "destruye" entre un décimo y un tercio del valor de lo que compramos. Eso significa que el receptor de una camisa de $ 100 que valorarlo entre $ 70 y $ 90. El efectivo es mejor.

Usted no puede obtener dinero en efectivo para ese alguien especial, a menos que se esté saliendo con un economista estudiar la pérdida de peso muerto. Así que es mejor seguir el consejo de Geoffrey Miller, profesor de la Universidad de Nuevo México, cuyo libro La Mente apareamiento nos informa de los mejores regalos son "las más inútiles para las mujeres y el más caro a los hombres."

(10) El despertar a las 2 de la mañana a hacer cola durante horas no es necesariamente loco.

Su experiencia de compra, como cualquier experiencia, tiene un valor. En otras palabras, tiene un precio. Puede parecer una tontería para que la gente pierda perfectamente buenas horas de sueño que esperar en línea en Best Buy. Se me ocurre pensar que es tonto. Pero no es irracional, por dos razones.

En primer lugar, se trata de otro ejemplo de discriminación de precios, ya que las tiendas minoristas regalan esencialmente sus mejores ofertas a sus clientes más-descuento desesperada. En segundo lugar, si te gusta esperar en frígidas líneas de Walmart a las 2 de la mañana, así que es justo, como, su preferencia en el tiempo-costo, hombre. Quizás el inconveniente absurdo de la espera es una parte de la historia que quieres recordar y decirle a sus amigos más tarde. Nosotros pagamos por los recuerdos y las historias y experiencias extremas que nos traen alegría después de la línea todo el tiempo. Tal vez esto no es diferente. Así que no creo: Mientras yo estaba durmiendo, mis amigos estaban perdiendo sus vidas por una ganga delgado. Piense: Mientras yo estaba durmiendo, mis amigos estaban pagando por una experiencia entretenida con su tiempo.

(11) Una última cosa: No compre Esa Una última cosa!

Viernes Negro es agotador. Y cuando usted se siente agotado, su cerebro se emborracha con estúpido. Es decisión de fatiga. Es cansancio de las piernas. Es todo lo que la fatiga. Las tiendas minoristas saben. Y le pusieron las cosas baratas tentadoramente cerca de nuestros brazos en el pasillo de la salida. Es tan barato y pequeño, y linda, tengo que tenerlo, el cerebro toma de fatiga se declarará. No le hagas caso.

domingo, 28 de septiembre de 2014

Por qué los alemanes alquilan en vez de comprar las casas

La mayoría de los alemanes no compran sus casas, las alquilan. He aquí por qué 



Siempre en movimiento, en Berlín. Getty Images / Sean Gallup


 
Escrito por Matt Phillips - Quartz

Es simplemente un hecho. Muchos alemanes no puede ser molestado para comprar una casa.
Tasa de propiedad de vivienda del país se encuentra entre los más bajos del mundo desarrollado, y casi el último lugar en Europa, aunque los suizos alquilan aún más. Éstos son los datos comparativos de 2004, la última vez que la OCDE actualizó sus números. (Comparaciones frescas son difíciles de encontrar, ya que algunos países sólo se publican las tasas de propiedad de vivienda cada pocos años más o menos.)


Y aunque los datos son viejos, sabemos tasa de propiedad de vivienda de Alemania sigue siendo bastante bajo. Fue un 43% en 2013.
Esto puede parecer extraño. No es propiedad de la vivienda una pieza crucial para cualquier economía sana? Bueno, como Alemania muestra-y Gershwin escribió-no es necesariamente así.
En España, alrededor del 80% de la población vive en viviendas ocupadas por sus propietarios. (Yay!) Pero el desempleo es casi el 27%, gracias a la explosión de una burbuja inmobiliaria gigante. (Uf.)
Sólo el 43% son propietarios de su casa en Alemania, donde el desempleo es del 5,2%.
Por supuesto, nada de esto realmente explica por qué los alemanes tienden a alquilar tanto. Resulta que, de alquiler pesados ​​del mercado alemán de bienes raíces va todo el camino de vuelta a un poco de negocios extremadamente desagradable a finales de los años 1930 y 1940.

La guerra


Andando en patines en Essen

En el momento de la rendición incondicional de Alemania en mayo de 1945, el 20% de las viviendas de Alemania era escombros. Unos 2,25 millones casas habían desaparecido. Otros 2 millones resultaron dañados. Un censo de 1946 mostró eran necesarios otros 5,5 millones de unidades de vivienda en lo que finalmente se convertiría en Alemania Occidental.
Vivienda de Alemania no era la única cosa en jirones. La economía era un montón. Financiamiento fue nula y la moneda era prácticamente inútil. (Personas trueque.) Si los alemanes iban a tener lugares para vivir, una especie de programa de gobierno era la única manera de construirlos.
Y no se olvide, la situación política en la Alemania de posguerra era aún bastante tensa. Los líderes preocupados por una re-radicalización de la población, tal vez incluso un regreso al fascismo. El comunismo se cernía como una amenaza aún más grande, con tanto desempleo.
Ministro-un primer alojamiento de Alemania Occidental ex hombre de la Wehrmacht con el nombre de Eberhard Wildermuth-señaló una vez que "el número de votantes comunistas en los países europeos está en proporción inversa al número de viviendas por cada mil habitantes."
Un programa de vivienda pondría al mismo tiempo la gente a trabajar y reducir el estrés de la crisis de la vivienda. Debido a estas preocupaciones-como políticos, así como auténtica, amplia Alemania necesidad-West diseñado su política de vivienda para beneficiar a la más amplia parte de la población posible.

El surgimiento de alquilar


Un pueblo cobertizo en Berlín, enero 1946.Getty Images / Keystone

Poco después de Alemania Occidental se estableció en 1949, el gobierno impulsó a través de su primera ley de vivienda. La ley fue diseñada para impulsar la construcción de viviendas que, "en términos de sus accesorios, tamaño y alquiler están destinados y adecuados para la población general."
Funcionó. -La construcción de viviendas en auge, gracias a una combinación de subvenciones directas y exenciones fiscales generosos disponibles a entidades privadas público, sin fines de lucro y. Alemania Occidental picado su escasez de vivienda a la mitad para 1956 Para 1962, el déficit fue de 658.000. La gran mayoría de las nuevas unidades de vivienda fueron los alquileres. ¿Por qué? Porque había poca demanda de los compradores potenciales. El mercado hipotecario alemán era increíblemente débil y los bancos requiere a los prestatarios a desembolsar grandes pagos iniciales. Pocos alemanes tenían suficiente dinero.



¿Por qué Alemania?


Vale la pena señalar que Alemania no era el único país con una crisis de la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial. Gran Bretaña tenía problemas similares. Y su gobierno también se comprometió el gasto a gran escala para promover la vivienda. Sin embargo, los británicos no se quedó inquilinos. La tasa de propiedad de vivienda del Reino Unido es de alrededor de 66%, mucho mayor que la de Alemania.



¿Por qué? La respuesta parece ser que los alemanes mantuvieron el alquiler porque, en Alemania, la vivienda de alquiler es un poco agradable.
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Los economistas creen que la política de vivienda alemán llegó a un mejor balance entre la participación del gobierno y la inversión privada que en muchos otros países. Por ejemplo, en el Reino Unido, cuando el gobierno dio a los subsidios de vivienda para fomentar la construcción de viviendas después de la guerra, sólo las entidades del sector público, gobiernos locales y desarrolladores sin fines de lucro fueron elegibles para ellos. Eso exprimió eficazmente al sector privado fuera del mercado de alquiler. En Alemania, "el papel de la política pública era seguir una tercera vía que involucró a un equilibrio delicado entre" dejar que el mercado rip 'de una manera incontrolada y estrangular a que fuera por la intervención de mano dura ", escribió el economista Jim Kemeny, del enfoque alemán para la política de vivienda.
Gran Bretaña también impuso el alquiler y los costos de construcción estrictos límites a los desarrolladores de vivienda pública. Bajo estas restricciones, calidad de la vivienda sufrió. Con el tiempo, la diferencia entre la construcción con financiación pública y privada se hizo tan evidente que la vivienda-que fue en gran parte del público de alquiler-adquirió financiado un estigma. En otras palabras, se convirtió en la vivienda para la gente pobre.
Alemania también aflojó la regulación de las tapas de alquiler antes de lo que muchos otros países, según el economista Michael Voightlander, quien ha escrito extensamente sobre el mercado inmobiliario de Alemania. Por el contrario, en el Reino Unido, la regulación más dura en la vivienda en alquiler se extendía hasta bien entrada la década de 1980, empujando a los propietarios a reducir en mantenimiento y conducción aún más la calidad de la vivienda hacia abajo.

Alquileres baratos




Por supuesto, todo ese detalle-el diseño de políticas es interesante. Pero puede haber una explicación más simple para la popularidad de alquilar en Alemania. Por un lado, es relativamente barato. (Alemania aparece como "Deu" más arriba.)

Regulaciones amigables al inquilino 




¿Por qué alquilar barato en Alemania? Bueno, a pesar de que las políticas del país podrían haber sido un poco más equilibrada que en otros países, su mercado de alquiler sigue siendo robusta regulado, y los reglamentos son bastante favorables para los inquilinos. (Teniendo en cuenta las fuertes inquilinos circunscripción políticos representan en Alemania, esto no debería ser demasiado sorprendente.) Por ejemplo, la ley alemana permite a los gobiernos estatales a tapa aumentos de alquiler a no más de 15% en un período de tres años.

Tratamiento fiscal


La nueva oferta se está conectando en Berlin.Getty Images / Sean Gallup

Hay otra razón muy simple alemanes son menos propensos a comprar casas. El gobierno no fomenta él. A diferencia de los países de alta de propiedad de vivienda como España, Irlanda y los EE.UU., Alemania no deja que los propietarios de viviendas deducir los pagos de la hipoteca de interés de sus impuestos. (Para más información sobre la estructura de los sistemas fiscales europeos aquí.) Sin esa deducción, los beneficios de la propiedad y el alquiler son más equilibrados. "Los propietarios y los propietarios en Alemania apenas están subsidiados", escribió Voightlander en un documento sobre las bajas tasas de propiedad de vivienda en Alemania.
Dichos actos, una sólida oferta de vivienda de alquiler, y el hecho de que los precios inmobiliarios alemanes históricamente suben muy lentamente -eso es toda otra historia- y los alquileres de pisos alemanas medios no suben muy rápido. Y debido a que una de las principales razones para comprar una casa es para protegerse contra el aumento de los alquileres, la tendencia de las rentas alemanas a subir lentamente se traduce en un menor número de compradores de vivienda y una tasa de propiedad de vivienda inferior.
Un número de otros elementos contribuyen también, pero es difícil de desentrañar cuál es la causa y cuál el efecto. Por ejemplo, los bancos alemanes son muy aversos al riesgo haciendo muy difícil y costoso de conseguir hipotecas. Otros sostienen que la oferta de vivienda de alquiler podría ser mayor en Alemania debido a su enfoque descentralizado y regional para la planificación. (El Reino Unido es mucho más centralizado.)

¿Es Alemania simplemente mejor en el tema de la vivienda?

No necesariamente. No es como si los alemanes gastan mucho menos de su salario en la vivienda. Los datos siguientes muestran los alemanes en realidad pagan más por la vivienda-como porcentaje de ingresos que los países desechables-vivienda enloquecido como los EE.UU., España e Irlanda.



Pero dados los espasmos económicos sufridos en las economías de la casa loca, como Estados Unidos, España e Irlanda en los últimos años, el enfoque alemán a la vivienda se ve muy bien en este momento-incluso si, antes del accidente, la tasa de propiedad de vivienda de bajo fue visto como un albatros alrededor del cuello económico de Alemania.
Y los alemanes les gusta claramente cómo su sistema de obras de vivienda. Según la OCDE, más del 93% de los encuestados alemanes dicen a los encuestadores que está satisfecho con su situación actual de la vivienda. Esa es una de las tasas más altas de cualquier nación de la de los países ricos de reflexión a reconocimiento. Por otra parte, el irlandés y el español-, donde la propiedad de vivienda es mucho más ampliamente extendido-parecen igual de feliz.


domingo, 6 de abril de 2014

4 engaños mentales que nos hacen gastar mal

4 Maneras que el cerebro te lleva a perder dinero
MEG FAVREAU, US News & World Report


Flickr / Mei Burgin

Nuestros cerebros son capaces de grandes cosas - por desgracia, también son capaces de algunos trucos mentales que nos pueden perder mucho dinero.
¿La buena noticia? Una vez que usted es consciente de estos sesgos, es más fácil para no caer en sus trampas.

Aquí hay cuatro trucos cerebrales que perdían dinero que usted debe tener en cuenta.

1. El cerebro trata la misma cantidad de dinero de manera diferente en diferentes situaciones.

¿Cuál de estos le ahorrará más dinero - un cupón de $ 25 de descuento en una compra de $ 50 de ropa, o un vale por $ 25 de descuento en un sofá $ 2,000 ?

Ambos le permiten ahorrar la misma cantidad exacta de dinero - $ 25. Pero según el periodista financiero Gary Belsky y profesor de psicología de la Universidad de Cornell Thomas Gilovich, quien co- escribió "¿Por qué personas inteligentes cometen errores grandes cantidades de dinero?," los estudios demuestran que gracias a la "contabilidad mental", nuestro cerebro tiene una tendencia a tratar de dólares de manera diferente en función de el tamaño de una transacción o la cantidad de dinero en cuestión.

Eso significa que en contra de la mayor cantidad de 2.000 dólares, pensamos en $ 25 como menos importante. Una forma de ayudar a combatir esto es poner la cantidad de contexto. En lugar de pensar en ello como $ 25 de descuento de $ 2.000, pregúntese: ¿Qué podría comprar con un extra de $ 25? O piensa en su tarifa por hora en el trabajo: ¿Cuánto tiempo es de $ 25 vale la pena ? Mediante la asignación de un elemento específico o la cantidad de tiempo para el dinero, se puede entender mejor el valor real de esos $ 25.

2. Su cerebro ignora los 99 centavos de dólar.

Gracias al "efecto de los dígitos a la izquierda," nuestros cerebros ponen más énfasis en los números en el lado izquierdo de un precio que en el lado derecho de un precio. Esto significa que cuando los minoristas hacen un precio $ 19.99, nuestro cerebro piensa que el precio es mucho mejor que el de $ 20 - a pesar de que es sólo un centavo de distancia. Una forma de comprobar si ese 0,99 precio es realmente un buen negocio o no es el uso de su teléfono inteligente al hacer compras y comparar los precios de un mismo producto en otras tiendas.

3. El cerebro trata al crédito diferente al efectivo.

Porque no estamos sacándonos el dinero de inmediato cuando pagamos con una tarjeta, es más fácil para nosotros justificar el gasto de más - nuestro cerebro se siente como que el dinero es un problema para el futuro, no hoy. Las tarjetas de recompensas hacer las cosas aún más difíciles - no sólo no tenemos que parte con el dinero "real" hasta el futuro, pero también están ganando puntos, millas o dinero en efectivo, por lo que es fácil de justificar el gasto de más.

Esta tarjeta frente a la psicología de efectivo puede manifestar de maneras inesperadas. Por ejemplo, según un estudio de 2013 en la revista Obesity, los niños que pagan por los almuerzos escolares con tarjetas de crédito o de débito a eligen alimentos menos saludables (optan más por los postres que las frutas y verduras) en comparación con aquellos que pagan con dinero en efectivo. Los científicos detrás del estudio creen que la misma mentalidad "Yo me encargo de él en el futuro" (pero posibles consecuencias relacionadas con la salud) está pasando aquí.

¿La solución? Nunca use su tarjeta de crédito para justificar la compra de cosas que no haría normalmente. Cuando usted está yendo de compras, haga una lista y adhiérase a ella. También puede retirar dinero en efectivo y la promesa de no gastar más de esa cantidad.

4. Su cerebro iguala precio con calidad.

Su cerebro se suele pensar que es un mejor trato a gastar más dinero en algo, ya que debe estar recibiendo más alta calidad con el precio más alto. Y gastar más dinero para obtener un elemento de mayor calidad no es necesariamente una mala cosa. Por ejemplo, si usted podría gastar $ 100 para obtener un par de alta calidad de los zapatos que va a durar 10 años, o usted podría gastar $ 40 a conseguir un par de zapatos que sólo duraría un año, los $ 100 zapatos son un mejor trato.

Pero esto también puede trabajar en contra de usted. Por ejemplo, Uri Gneezy, profesor de economía y estrategia de la Universidad de California -San Diego, llevó a cabo un experimento de fijación de precios en una bodega. En días diferentes que precio lo que antes era un 10 dólares la botella de vino de $ 20 o $ 40. ¿El resultado? La bodega vendió el 50 por ciento más de botellas de vino cuando se cotizaba a 20 dólares a 10 dólares. ¿Por qué? Porque, Gneezy sospecha, los clientes bodega equipararse costo con calidad.

Haga su investigación antes de ir de compras, y leer los comentarios de otros compradores - no creen que el artículo que usted está pensando en comprar es de buena calidad y vale la pena su precio ? Y escuchar a su intestino (a veces literalmente). Si estás cata un vino en una bodega y se siente como la cantidad de placer que te da es igual al precio, comprar - no hay investigación en línea es necesario.

Business Insider

lunes, 2 de septiembre de 2013

Elecciones, precios y aversiones

Más es más: ¿Por qué la paradoja de la elección podría ser un mito?
Está ampliamente asumido que las personas con abrumadoras opciones - ya sea en televisores o deliciosas mermeladas - pueden hacer que sean menos propensos a tomar una decisión. Pero tal vez eso está mal.
DEREK THOMPSON


Podría ser uno de los estudios económicos más memorables de los últimos cincuenta años.

Los investigadores presentaron una gran variedad de sabrosas mermeladas y compradores atraídos a comprar un frasco. En una versión, hay seis variedades que se muestran a los compradores. En otro, había 24 mermeladas. La segunda serie, el arreglo más grande atrajo a más tráfico. Pero el conjunto más pequeño llevó a diez veces más compras.

A veces, llegaron a la conclusión, hay muchas opciones que nos repelen. Los investigadores llamaron "la paradoja de la elección". Podría llamarse "sensación abrumado por las opciones." Sin embargo, algunos economistas llaman de otra manera: "una tontería completa."

Hace unos años, Tim Harford del FT informó que si la paradoja de la elección fuera real, no explicaría por qué Starbucks cuenta con más de 80.000 combinaciones de bebida o por qué los supermercados ofrecen decenas de variedades de queso y yogury los productos lácteos casi idénticos. Es posible, por supuesto, que las tiendas de Starbucks y la tienda de comestibles no fuesen inteligentes acerca de la maximización de sus ganancias. Pero quizás estos fabulosamente ricas corporaciones internacionales habían aprendido una lección diferente acerca de la elección: que menos no siempre es más. Más es más.

La no-paradoja de la elección tiene algo de lastre intelectual cuando un equipo de psicólogos y economistas intentó y no pudo replicar el experimento famoso atasco:

Después de diseñar 10 experimentos diferentes en los que se pedía a los participantes a tomar una decisión, y encontrando muy poca evidencia de que la variedad causado ningún problema, Scheibehenne y sus colegas trataron de reunir todos los estudios publicados y no publicados, del [paradoja de la elección].
El promedio de todos estos estudios sugiere que ofrece un montón de opciones adicionales parece hacer ninguna diferencia importante en ambos sentidos. Al parecer, existen circunstancias donde la elección es contraproducente, pero, a pesar de buscar duro para ellos, todavía no sabemos mucho acerca de lo que son. En general, dice Scheibehenne: "Si lo hiciste a uno de estos estudios de mañana, el resultado más probable sería ningún efecto."

Pero ¿qué pasa con el otro extremo del espectro de elección? ¿Qué pasa con los compradores que no tienen ninguna opción en absoluto? Ese es el tema de un nuevo artículo de Daniel Mochon en "aversión a una sola opción" en el nuevo Journal of Consumer Behavior.

Para entender la aversión de una sola opción, piense en el pan. Hace unos años, Williams-Sonoma tenía un problema. No pudieron encontrar a nadie que comprara su máquina de hacer pan, que se vendía por $ 279. Así que hicieron algo que podría parecerle extraño: Comenzaron vendiendo un modelo de US $ 429, también. Por supuesto, nadie compró la versión cara. Pero las ventas del modelo más barato duplicaron.

¿Por qué?

Usted podría ofrecer algunas razones. Una de ellas es que la regla fundamental de los precios es que los consumidores no saben lo que debe costar ninguna cosa (especialmente los panaderos) así que somos persuadidos por pistas. La máquina de hacer pan cara aquí actuó como una pista - un señuelo que le dijo a otros compradores: Hey, ¡vas a encontrar una oferta increíble en esta máquina de hacer pan!

Sin embargo, otra posible razón es que somos muy reacios a ciertos elementos - especialmente artículos caros - cuando presentan sólo una opción. Si entrabas en una tienda Best Buy, y sólo había quedaba una televisión, ¿lo compraría? ¿Incluso si era más o menos lo que estaba buscando? La investigación de Mochon sugiere que muchos de ustedes no lo harían. Cuando se ofreció reproductores de DVD a los participantes en un estudio, sólo el 9% dijo que compraría un modelo de Sony, cuando era la única opción. Cuando se combina con un reproductor de DVD Philips, el número subió a 32%. La mera presencia de opciones cuadruplicó la voluntad de comprar. Mochon replicó el hallazgo con TV y donaciones.

En una frase, cuando los compradores se les da una toma-it-or-deja opción, hace que se interesen más en la búsqueda de comparaciones. La paradoja de la teoría de la elección asume que demasiadas opciones similares - por ejemplo: múltiples variedades de chocolates oscuros belgas, o muchos tipos de mermelada con fresa como ingrediente principal - confundimos lo que realmente estamos buscando. Pero Mochon sugiere que opciones similares aumentan las diferencias y nos hacen más seguros de nuestra elección final.

"Esta investigación sugiere que las tiendas deben ser conscientes de que ofrece muy pocas opciones", dijo Mochon. "Aunque los consumidores pueden encontrar una opción que les gusta, pueden no estar dispuestos a comprarlo sin tener en cuenta otras opciones similares en primer lugar." Es por eso que Best Buy no ofrece dos televisores y dos cámaras. Ofrece cientos. Es por eso que Starbucks y Whole Foods no son irracionales para dar a sus compradores una abundancia de opciones. A veces, las opciones pueden paralizarnos con la ansiedad y nos escape. Pero a veces, las opciones de reducir la ansiedad por lo que nos sentimos como que hemos buscado exhaustivamente - y ahora estamos listos para comprar.

The Atlantic

jueves, 23 de mayo de 2013

Decisiones de compra: La ambivalencia permanente

Dr. Jekyll y Mr. Hyde en las conductas de compra

Las actitudes contradictorias que tomamos a la hora de definir las compras representan el último campo para los estudios de la economía del comportamiento.





Ilustración de Pablo Blasberg

Difícil resistirse al regateo de “La Salada China”, el mercado de la seda de Beijing, visita obligada para los turistas que viajan a la ciudad milenaria. En junio de 2010, los funcionarios y empresarios que acompañaron la comitiva presidencial a China aprovecharon para hacerse una escapada a este mercado con miles de puestos distribuidos en cinco pisos. El periodista enviado de Clarín vio al dueño de IRSA, Eduardo Elsztain, negociando pares de medias a menos de dos dólares y lo contó en una nota. Elsztain se lo tomó con humor, y a la semana siguiente le envió al cronista un par de medias, felicitándolo por su “sentido de la observación”.

La anécdota viene a cuento de un campo que está resultando ser muy fructífero para los estudios de la economía del comportamiento: el de las diferentes actitudes que tomamos, a veces contradictorias a priori, a la hora de definir distintos tipos de compras. Seguramente el tiempo de uno de los principales empresarios de la Argentina vale más que el ahorro potencial de un regateo de dos dólares. Pero, a la hora de concretar una compra, la dinámica racional no cuenta mucho, explica Dan Ariely, profesor de la Universidad de Duke y una de las estrellas de la economía del comportamiento. Gastamos sin chistar 20 pesos en un “Grande capuccino” y después dudamos y nos volvemos amarretes para pagar $ 0,99 por una aplicación para la computadora o la tableta. Compramos caro un nuevo modelo de celular del que vamos a usar un 10% de las prestaciones o una entrada para un recital de $ 500, pero cruzamos la calle si sabemos que un kiosko vende una golosina un peso más barata que el otro.

Con centenares de miles de aplicaciones en oferta y mucha información de usuarios en formato de reseña sobre productos, el mercado de las “apps”, aplicaciones para el iPad o el iPod, se volvió lo más parecido a lo que los economistas describen como un “mercado perfecto”. Ariely cree que las dudas a la hora de comprar un programa a $ 0,99 asaltan a un consumidor que está “anclado” en las referencias de su propia categoría: los $ 20 del “frapucchino” se comparan contra bebidas premium, en tanto que las aplicaciones de Apple compiten contra la gratuidad de la mayor parte de los contenidos y programas online.

Pero hay otras explicaciones. Poner los datos de la tarjeta de crédito en Internet sigue generando dudas en muchos usuarios. Y se agrega una diferencia que suele marcar Hal Varian, uno de los principale microeconomistas del mundo, que en la actualidad trabaja para Google: el valor percibido de los bienes digitales es menor al de los bienes físicos. Pagar 50 pesos por un libro de papel parece más “justo” -en tanto hay un costo en papel y distribución que justificar- que abonar $30 por un libro online, que aparece con un solo click. Para el economista Roger Dooley, este tipo de operaciones disparan una reacción de “dolor al pagar” que economistas y psicólogos deberán seguir estudiando para fomentar las compras online.

iECO