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domingo, 7 de abril de 2019

Qué debemos aprender de Australia y de la ausencia de recesiones

Lo que el resto del mundo puede aprender del milagro económico australiano

A medida que los estadounidenses se preocupan por el posible final de una expansión de 10 años, vale la pena estudiar a los australianos, cuya racha ganadora está a punto de cambiar.
Por Neil Irwin | The New York Times




SYDNEY: un sábado de marzo, en los suburbios al norte de Sydney, alrededor de tres docenas de personas se reunieron en un césped afuera de un pequeño apartamento de dos habitaciones.

Estaban participando en una idiosincrasia del sistema económico australiano. Aquí, vender una casa tiende a ser una reunión casi festiva, en la que los compradores potenciales se presentan para una subasta y los vecinos se detienen para observar el espectáculo, y calibran en silencio el valor de sus propios hogares.

En este día bochornoso, casi toda la multitud reunida resultó ser gawkers; En realidad, solo cuatro personas elevaron sus paletas de pujas en cualquier momento. Después de abrirse la licitación en 750,000 dólares australianos (aproximadamente $ 532,000 en los EE. UU.), La acción comenzó lentamente. Dos veces, parecía que se estaba agotando cuando el subastador, Andrew Robinson, casi golpeó su martillo final, solo para extenderse con una oferta más. Finalmente, una pareja joven cuyo agente lanzó una oferta de 930,000 dólares australianos ($ 661,000) ganó el día.

Reflejaba un sibilante mercado inmobiliario australiano. Los precios han caído desde que los bancos del país ajustaron los estándares de crédito a mediados de 2018 y el gobierno chino hizo más difícil que sus ciudadanos compraran propiedades en el extranjero. No hace mucho tiempo, el número de partes interesadas podría haber sido el doble.

"Hace doce o dieciocho meses, se habría vendido por 1.1 millones", dijo Robinson, con Belle Property, mientras empacaba su martillo y papeles y se preparaba para dirigirse a su próxima subasta el día en que realizaría ocho de ellos. . "Hubo más de un ambiente frenético, más personas que pujaban que simplemente no querían perder".

Había volado 16,000 millas no para estudiar el malestar económico, sino su opuesto: la notable resistencia de la economía australiana, que ha pasado casi 28 años sin una recesión. El gobierno, con elecciones para el próximo mes, anunció recientemente un superávit esperado en el próximo año presupuestario.

Seguramente, esta gran historia de éxito económico sería una lección para los Estados Unidos y el resto del mundo, ¿verdad?

Sin embargo, en lugar de un entusiasmo vertiginoso, lo que encontré en Sydney fue una sensación generalizada de cautela y cautela, y no solo de bienes raíces, aunque la vivienda es muy importante en las discusiones sobre la economía. En conversaciones con empresarios y estudiantes universitarios, economistas y funcionarios del gobierno australianos, no detecté ninguna sensación de triunfalismo.

Una generación entera de adultos jóvenes ha crecido sin experimentar una recesión prolongada. Pero en Australia, como vine a aprender, nadie realmente actúa como si fueran las estrellas de una historia de éxito sin precedentes de tres décadas. Son conscientes de que los buenos tiempos podrían terminar. El ánimo es más práctico que el pesimismo.
América está al borde de su propio hito económico: la expansión actual está en camino de alcanzar su décimo cumpleaños este verano, lo que también lo dejaría en el registro como la racha más larga de la nación sin una recesión.

Durante la década que pasé describiendo ese crecimiento como escritor de economía, un susurro persistente ha sido: ¿Cuánto tiempo puede durar? La carrera ha sido desigual, decepcionante y en repetidas ocasiones a punto de desentrañar, incluidos los momentos de miedo en 2010, 2015 y el pasado diciembre. Aparentemente, cada comentarista sin un buen bloqueador de clichés se ha referido a él como "largo en el diente".

Incluso el lenguaje de la economía sugiere que el fin de los buenos tiempos es inevitable. Si va a llamarlo "ciclo económico", las cosas no pueden seguir mejorando para siempre. Algunos de los grandes pensadores económicos de la historia han teorizado que las recesiones son tan esenciales para el funcionamiento de la economía como lo son las estaciones para la agricultura.

¿Es Australia un caso único, un beneficiario de una buena suerte económica que no se puede replicar en el resto del mundo? ¿O está la nación en algo, y hay lecciones en política económica que son aplicables en todas partes?

Cuando aterricé allí a mediados de marzo, en los últimos días del verano australiano, eso es lo que esperaba averiguar.

Buena suerte y buena política.


Pregunte a los economistas australianos sobre esta carrera de oro, y casi todos dirán que ha sido impulsado en parte por la buena suerte y en parte por una buena política.

La parte de la suerte no se puede minimizar. Bajo el suelo de grandes extensiones de Australia se encuentran el mineral de hierro y el carbón, que han sido la materia prima detrás del auge económico de China. Sobre la superficie se encuentra el trigo y el ganado que han ayudado a alimentar a la población de clase media en rápido crecimiento de China.


Un viajero en un ferry en Sydney el mes pasado.CreditRyan Pierse / Getty Images

En otras palabras, el crecimiento de China ha creado un viento de cola que ha impulsado la economía de Australia durante gran parte de este período. Y si la economía china realmente se descompone, incluso los formuladores de políticas más hábiles de Australia tendrán dificultades para evitar una recesión.

Pero la atracción gravitatoria de China puede explicar mucho. Por un lado, otros países cercanos han tenido recesiones, algunas graves, en las últimas décadas. Y hay una larga lista de opciones políticas que permitieron el largo auge australiano, incluso cuando se hundieron economías similares.

La tierra sin recesiones
Australia no ha experimentado una recesión durante casi 28 años, en parte debido a que su economía ha crecido mucho más en ese momento que la mayoría de los otros países avanzados.
Porcentaje de cambio en Real G.D.P. desde mediados de 1991


Las áreas sombreadas indican recesiones en los Estados Unidos.

Un episodio es particularmente revelador. En 1997, una crisis financiera de Asia oriental sacudió las economías de países como Corea del Sur, Tailandia e Indonesia. Estas naciones fueron los principales compradores de las exportaciones australianas. El valor del dólar australiano comenzó a caer en los mercados mundiales de divisas, poniendo en riesgo la expansión en solo seis años.

Al otro lado del mar de Tasmania, el banco central de Nueva Zelanda respondió al mismo problema elevando las tasas de interés. Después de todo, una caída del dólar neozelandés indicaba una falta de confianza en la moneda e implicaba que la inflación pronto aumentaría.

En cambio, en el Banco de la Reserva de Australia, los funcionarios concluyeron que la caída del valor del dólar australiano reflejaba los fundamentos económicos cambiantes que en última instancia eran saludables, parte de la forma en que la economía australiana podía adaptarse a la demanda vacilante del este de Asia.
En lugar de elevar las tasas de interés para tratar de evitar una caída de la divisa, consideraron que la caída de la divisa era la clave para navegar por el peligro, al hacer que las exportaciones australianas sean más competitivas en los Estados Unidos y Europa, por ejemplo.

"El gobierno se sentía incómodo si el tipo de cambio bajaba demasiado, porque parecía una señal de no confianza", dijo Malcolm Edey, quien era el jefe de investigación económica del banco central en ese momento. "Teníamos un buen marco monetario, nos atuvimos a él y no nos asustamos cuando el tipo de cambio se movió en el camino".

Efectivamente, Nueva Zelanda cayó en recesión en 1997 y 1998, mientras que Australia sufrió solo un período de crecimiento mediocre. Resulta que una buena política tiene una manera de crear buena suerte. Y no fue la única vez.

Aburrir la banca y evitar la crisis financiera mundial.


Si hubiera mirado alrededor del mundo alrededor del año 2006, habría visto un número de países donde los precios de la vivienda se habían disparado hacia un posible territorio de burbuja, incluidos los Estados Unidos, Gran Bretaña y Australia.

Pero dos años después, mientras Estados Unidos y Gran Bretaña estaban en una recesión severa y una crisis financiera, Australia experimentó solo un cuarto de contracción. ¿Por qué la diferencia?

La respuesta parece ser cómo se estructuraron y reglamentaron las industrias financieras de esos países. Para entenderlo mejor, busqué a un tutor, uno que resultó tener un historial poco probable: David Morgan, un ex actor infantil y jugador profesional de fútbol australiano que luego se convirtió en uno de los banqueros más importantes del país.

Después de una ola de desregulación en la década de 1980, los bancos australianos tomaron préstamos cada vez más riesgosos, especialmente para bienes raíces comerciales, y entraron en nuevas líneas de negocios en el extranjero en las que no tenían una ventaja competitiva obvia. Cuando esa burbuja de activos estalló y llegó una recesión, los bancos estuvieron cerca del fracaso, y hubo un despido generalizado de altos ejecutivos bancarios.

Se trataba de "pasar por el horno y salir de la experiencia", dijo Morgan, quien fue director ejecutivo de Westpac, uno de los principales bancos de Australia, durante la crisis. "Estábamos convencidos de que pasaríamos a la siguiente crisis con el menor riesgo y la mayor capacidad de recuperación, y no nos involucraríamos en más travesuras en el mar".

Los bancos, con la insistencia de los reguladores, se reformularon para adoptar un enfoque más conservador y enfocado en los préstamos. Después de esa experiencia cercana a la muerte, quedaron los "Cuatro Grandes" bancos que juntos controlan alrededor del 80 por ciento de los depósitos; no se les permite fusionarse entre sí.

Los bancos tampoco se involucraron en el tipo de estrategia expansionista que los había metido en problemas en 1991. No abrieron grandes oficinas en Hong Kong, Londres o Nueva York, ni se metieron en el negocio de crear los complejos valores hipotecarios que eran los Nexo de la crisis financiera.

La buena regulación era parte de ello. “Eran reguladores de buena calidad; el sector público estaba consiguiendo buenas personas ", dijo Morgan. Ambos partidos políticos importantes han tendido a ser duros con los bancos, y existe un único regulador poderoso en lugar de un mosaico de ellos como en los Estados Unidos.

Pero igual de importante era la sensación entre los líderes bancarios de que tendrían que estar listos cuando llegue la próxima recesión.

No es como si los bancos de Australia fueran actores perfectos. Una comisión real establecida para examinar la industria descubrió una falta de conducta generalizada, incluidos los abusos de los clientes, en un informe publicado este año.

Pero se han centrado en otorgar préstamos a los australianos, especialmente para hipotecas de vivienda, y han otorgado esos préstamos en sus propios libros. Sin duda, Australia ha perdido algunas oportunidades al no hospedar a los grandes y complicados bancos que operan en todo el mundo y hacen formas de financiamiento más sofisticadas. Sydney no tiene la concentración de empleos financieros bien remunerados que tienen Londres y Hong Kong.

Pero tener un sistema bancario conservador, concentrado en el país y altamente concentrado significó que Australia no se quedó estancada al importar contagios financieros de otros países cuando se produjeron crisis.

Durante la crisis financiera mundial, Australia sufrió una caída en la demanda de sus productos. Pero un estímulo fiscal bien diseñado, combinado con una caída del dólar australiano y una ayuda de estímulo agresivo por parte de China, ayudó al país a recuperarse rápidamente y evitar el dolor económico masivo que se encuentra en gran parte del mundo.

El pesimismo de 2019


Si hay alguien que esperaría que fuera optimista, podrían ser los jóvenes adultos que ingresan a la fuerza laboral, quienes nunca han vivido una recesión. Pero entre ellos, al igual que con otros australianos que no ocupan los pasillos del gobierno o el poder financiero, se encuentra la angustia y la incertidumbre en lugar del optimismo en tiempos de auge.

"Creo que habrá una recesión dentro de los próximos 10 años", dijo George Ye, de 25 años, quien está estudiando una maestría en ciencia de datos en la Universidad de Sydney. "Siento que el sentimiento es, podríamos haber llegado a un pico. Las cosas han ido tan bien durante tanto tiempo que las cosas que necesitamos comprar son cada vez más caras ", especialmente las viviendas. "Creo que la generación de personas nacidas 10 años antes de mí es mucho más segura de lo que yo soy".

"Soy pesimista", dijo Freya Zemek, de 24 años, empleada de la universidad. "Creo que probablemente estamos ante una recesión en 2020. La confianza del consumidor no es muy alta. Las señales no se ven muy bien, y creo que es el tipo de situación en la cuerda floja en la que podríamos estar al lado de una recesión. Es solo cuestión de tiempo. Nada pasa por siempre ".

Los precios de las casas en Australia están cayendo después de un largo auge

El mercado de la vivienda en Australia no vio el severo ciclo de auge y caída que Estados Unidos experimentó como parte de la crisis financiera mundial, aunque el mercado se ha suavizado últimamente.
Porcentaje de cambio en los precios de la vivienda desde mediados de 2003.



Promedio ponderado del índice de precios residenciales de Australia de ocho ciudades capitales, Oficina de Estadísticas de Australia; U.S .: Índice compuesto de 20 ciudades de S&P Case-Shiller
La vivienda, especialmente, parece estar en el lado opuesto de un punto dulce. Sigue siendo demasiado caro, especialmente en el auge de Sydney y Melbourne, para los jóvenes. Sin embargo, los precios están muy por debajo de los de hace un par de años, dejando a los compradores recientes en las pérdidas de papel.

Pero tal vez, el contraste entre un estado de ánimo pesimista y un largo historial de éxito económico no es tan contradictorio como parece.

¿Son realmente necesarias las recesiones?

En noviembre de 1990, el tesorero australiano (y más tarde el primer ministro) Paul Keating describió una dolorosa desaceleración entonces en marcha como "la recesión que teníamos que tener".

Su punto era que los excesos en un auge de préstamos y créditos, combinados con una alta inflación, significaban que la economía australiana necesitaba la experiencia desgarradora de una desaceleración para librarse de esos excesos. También fue un horrible error político, un comentario que se repitió pobremente en un país y luego se cargó con una tasa de desempleo del 11 por ciento.

Pero la cuestión de si tenía razón es profunda, una cuestión que los economistas aún pueden debatir.


En una casa de subastas en Sydney. Esta es la forma típica en que se vende una casa en Australia: se comercializa durante unas pocas semanas, luego los postores registrados se reúnen para hacer una oferta. Crédito Neil Irwin

El gran pensador económico Joseph Schumpeter argumentó que las recesiones eran un mecanismo de purga esencial que permitía que una sociedad se enriqueciera con el tiempo. A través de las fallas comerciales, el capital se redistribuye a las industrias emergentes de alto crecimiento. En este pensamiento, las recesiones tienen un efecto de limpieza, allanando el camino para el futuro.

Hyman Minsky, otro economista del siglo 20, argumentó que los largos períodos de estabilidad financiera podrían generar complacencia: cuanto más tiempo pase una nación sin una recesión, el comportamiento más arriesgado se acumulará en la economía, empeorando la eventual recesión.

Esas teorías suenan plausibles. Los datos para apoyar el caso son un poco más difíciles de encontrar. De hecho, existe evidencia de que las recesiones en realidad causan un daño duradero al potencial económico de un país (que dañan, en lugar de ayudar) al expulsar a las personas de la fuerza laboral innecesariamente y hacer que sus habilidades se atrofien. Las investigaciones muestran que las personas que ingresan a la fuerza laboral durante una recesión reciben un golpe en sus ganancias incluso décadas después.

También ha habido largos períodos en los que la historia de Minsky parece no aplicarse, especialmente en las décadas posteriores a la Segunda Guerra Mundial en los Estados Unidos.

"Creo que la experiencia de Australia muestra que no necesita recesiones para limpiar el sistema, pero sí demuestra que lo que necesita es una configuración de políticas sólida y clara por parte de los gobiernos", dijo James Pearson, director ejecutivo de la Cámara de Comercio de Australia. y la industria. "Hay un riesgo, y creo que lo estamos viendo en Australia hoy, que un período prolongado de crecimiento económico sin recesión puede llevar a la complacencia tanto entre los responsables políticos como el electorado".

Pero eso nos devuelve a la desaceleración del mercado inmobiliario y al sentimiento general de pesimismo que se cuela en las conversaciones sobre la economía en Australia, especialmente entre los jóvenes.

Quizás la verdadera razón por la que Australia lo ha hecho tan largo sin una recesión es una ausencia de complacencia. Nadie está lleno de exceso de confianza de que todo está bien y siempre lo estará.

"Lo que ha sucedido en los últimos 27 años es una serie de conmociones, cada una de las cuales, gracias a la política y la suerte, pudimos superar", dijo Stephen Grenville, ex vicegobernador del Banco de la Reserva de Australia y ahora miembro en el Instituto Lowy. "Esa es la naturaleza de la economía en la que estamos ahora, una economía con choques más flexibilidad".

No es la ausencia de cosas malas que suceden en la economía lo que ha mantenido a Australia en crecimiento durante tanto tiempo. Es la flexibilidad económica de la nación y el rechazo de los políticos a la complacencia.

Así que tal vez el pesimismo no es una paradoja en absoluto. Y tal vez estaríamos más preocupados por el futuro económico de Australia si los precios de la vivienda se hubieran elevado hacia niveles insostenibles, o si los jóvenes hubieran tomado decisiones económicas con un sentido de invencibilidad imprudente y se comprometieran a tomar préstamos y comportamientos de gasto en consecuencia.
La experiencia australiana es una evidencia de que el "ciclo económico" es una forma engañosa de pensar sobre el crecimiento económico. Las recesiones no son como tormentas eléctricas, un evento aleatorio e inevitable que puede ser violento pero que proporciona agua muy necesaria para los cultivos.

Tal vez las recesiones son más como choques de automóviles. Puede que nunca se eliminen por completo, pero tomar las decisiones correctas puede hacer que sean más raras y menos dañinas cuando suceden.

Al tratar de aprender las lecciones de Australia, ese puede ser el más grande de todos. Siempre habrá cosas malas que sucederán en una economía. La mejor manera de evitar que causen el dolor masivo que acompaña a una recesión es combinar una política sólida, una economía flexible y dinámica y, quizás lo más importante, la cantidad justa de temor.

martes, 5 de febrero de 2019

¿Qué costos económicos provoca Airbnb en las ciudades que se implementa?


El efecto de Airbnb: no es solo el aumento de los precios de las viviendas


Sarah Holder | CityLab


Un nuevo estudio del Instituto de Política Económica encuentra que Airbnb contribuye al aumento de los precios de las viviendas en las ciudades, pero a menudo se escapa a una regulación integral.



D.C. lo está restringiendo. Florida podría dejar de invertir en ella. Nueva Orleans está tratando de prohibirlo por completo. En todo el país, los legisladores no están contentos con Airbnb.

Desde su fundación en 2008, la plataforma de alquiler a corto plazo ha sido objeto de varios documentos de investigación críticos que lo han culpado por elevar los precios de la vivienda, cambiar la dinámica del empleo y eliminar porciones de los ingresos fiscales de la ciudad. Un nuevo análisis del Instituto de Política Económica intenta catalogar de manera más completa estos impactos locales, y medir lo que, en todo caso, las ciudades obtienen del acuerdo. Para alinear mejor los costos y beneficios, el autor del estudio, Josh Bivens, argumenta que las ciudades deben comenzar a tratar a Airbnb como cualquier otro negocio hotelero y regularlo en consecuencia.

"Se convierte en un conflicto directo entre cuyos intereses te interesan más: los residentes de la ciudad a largo plazo o los que la visitan", dijo Bivens.

Lo que pierden los inquilinos

Dado que Airbnb ayuda a los propietarios a tomar el stock de viviendas existentes y convierte algunas de ellas en unidades a corto plazo, su mayor efecto medido hasta ahora ha sido en los precios de las viviendas, al reutilizar unidades que de otro modo podrían ser viviendas a largo plazo, está reduciendo la oferta. mercado. Las rentas aumentan en el proceso. Las ciudades que los investigadores han analizado son ya metros-costas costeras, lo que significa que Airbnb es solo uno de los muchos factores en juego. Pero, los investigadores dicen que es una poderosa. "Me sorprendió la manera en que, en el proceso de expansión de Airbnb en ciudades, tiene impactos medibles en los costos de vivienda", dijo Bivens.

En Boston, un documento de trabajo del Departamento de Economía de Boston de la Universidad de Massachusetts encontró una relación causal entre la proliferación de Airbnb y los precios de la vivienda: con cada 12 listas de Airbnb por distrito, los alquileres aumentaron en un 0,4 por ciento. Estos hallazgos se reforzaron a nivel nacional en otro documento de trabajo en SSRN, que utilizó datos de la Encuesta de la Comunidad Estadounidense para encontrar que con cada aumento del 10 por ciento en las listas de Airbnb en un código postal de EE. UU., Hubo un aumento del .42 por ciento en los precios de alquiler, y Un aumento de .76 por ciento en los precios de la vivienda. Luego, utilizando el mismo modelo de regresión de ese documento de trabajo, David Wachsmuth, profesor de Planificación Urbana en la Universidad de McGill, descubrió que en la ciudad de Nueva York, Airbnb estaba asociado con un aumento del 1,4 por ciento en los alquileres en Nueva York desde 2015 a 2017.

Analizar cuánta de esas protuberancias fue un crecimiento natural y cuánto estaba relacionado con Airbnb ha resultado difícil. En Boston, "un aumento de una desviación estándar en los listados de Airbnb ... en relación con el total de unidades de vivienda se correlaciona con una disminución del 5.9 por ciento en el número de unidades de alquiler que se ofrecen en alquiler", escribieron investigadores de la Universidad de Massachusetts, que dicen que se traducen en el precio cambios descritos anteriormente. Pero tome los vecindarios de Brooklyn Bushwick y Bedford-Stuyvesant, que observaron un aumento del 41 por ciento en el número de listados de Airbnb de 2012 a 2016, por ejemplo: mientras que los alquileres allí subieron un promedio de aproximadamente $ 131 por año, según el documento de trabajo de la SSRN, solo alrededor de $ 27 se pueden atribuir a Airbnb.

Airbnb no respondió a la solicitud de CityLab para hacer comentarios sobre estos hallazgos.





Lo que pierden los empleados

Algo más sucede cuando Airbnb ingresa a una ciudad: la gente alquila Airbnbs, no habitaciones de hotel. "Parte de lo que está haciendo Airbnb, especialmente al comienzo de su expansión, es que está desplazando los empleos regulares de nómina que ahora están realizando los propietarios de Airbnb", dijo Bivens. Los anfitriones se encargan del alquiler, pero a menudo también realizan la limpieza u otro trabajo de servicio que los hoteles contratan. De lo contrario, los anfitriones pueden contratar servicios de limpieza de terceros, que no están obligados a ofrecer los mismos beneficios laborales que el personal del hotel. "Es una forma de este tipo de fisuras de la economía", dijo Bivens. "La escisión de empleos que solían ser parte de una gran corporación ... en una parte más insegura de la economía".

El mismo Airbnb reconoce esta posible consecuencia, observa el estudio: "Airbnb ofrece a los anfitriones la oportunidad de anunciar que han asumido el" compromiso de salario digno "al comprometerse a pagar un salario digno a los limpiadores y administradores de sus propiedades. Sin embargo, no está claro cómo se puede (o se puede) hacer cumplir el compromiso con este compromiso ”.

Sin embargo, las grandes cadenas hoteleras también realizan actividades de subcontratación similares, parte de la tecnología, que fue una queja central de los trabajadores de los hoteles de Marriott que se declararon en huelga en 2018. Los nuevos contratos de trabajadores, negociados por el sindicato Unite Here estipulan que los representantes sindicales tienen ser parte de la discusión detrás de cómo y cuándo implementar nuevas tecnologías en el lugar de trabajo. Marriott también aceptó un aumento de sueldo y más protecciones contra el acoso sexual.

Esa es una capacidad de negociación que los contratistas que trabajan en Airbnbs no tienen. Según Bivens, “las tasas combinadas de sindicalización para empleados de limpieza y limpieza en la industria hotelera son casi el doble de las tasas de sindicalización de personal de limpieza en otras industrias de la economía” en las 10 ciudades de los EE. UU. con una presencia particularmente importante de Airbnb, incluida la ciudad de Nueva York. Los angeles y chicago

Que ciudades pierden

Si bien se dice que Airbnb aumenta los ingresos por turismo (un estudio de NERA Economic Consulting encontró que Airbnb respaldaba 730,000 empleos y $ 61 mil millones en producción global), Bivens citó dos encuestas que encontraron que solo 2 a 4 por ciento de los encuestados no hubieran ido de viaje si Airbnbs no estuviera No disponible. Entonces, mientras que los invitados de Airbnb sí participan en las economías locales, como mostró el estudio NERA, Airbnb no está facilitando necesariamente que gastar más que otras opciones de alquiler a corto plazo. "Realmente parece ser casi una sustitución pura de hoteles", dijo.

Y las ciudades con regulaciones Airbnb menos estrictas también podrían estar perdiendo una gran cantidad de ingresos fiscales. Las entidades de alojamiento tradicional (cuando combinan los impuestos de ciudad, estado y condado), están gravadas a una tasa promedio del 13 por ciento en las 150 ciudades más grandes. Pero Airbnb recibe un trato diferente en diferentes jurisdicciones, y se confía en que auto-reporte sus propios datos de ocupación e ingresos. Según un documento de 2017 del Instituto de Impuestos y Política Económica:

En general, según el recuento de Airbnb, la compañía cobra impuestos de ventas, hoteles u otros impuestos en 26 estados y en el Distrito de Columbia (DC) a partir del 1 de marzo de 2017. Los impuestos estatales se cobran en 18 de esos estados. Entre este grupo, algunos o todos los impuestos a nivel local también se recaudan en todos los estados, excepto en Connecticut, que carece de impuestos locales sobre alojamiento. En los ocho estados restantes, Airbnb cobra un mosaico de impuestos locales pero no impuestos estatales. En tres estados, Alaska, Maryland y Nueva Jersey, la recaudación de impuestos de Airbnb se limita a una sola localidad (Anchorage, Condado de Montgomery y Jersey City, respectivamente).

Para ser claros, Airbnb está pagando impuestos. Pero, dice Bivens, podría estar pagando más. Un análisis realizado por AlltheRooms.com estimó que, en 2016, la contabilidad incompleta (y los alquileres ilegales) podrían haber costado a los gobiernos locales y estatales $ 440 millones en impuestos de alojamiento, de los cuales $ 110 millones provienen solo del presupuesto de la Ciudad de Nueva York. Desde entonces, la ciudad de Nueva York ha establecido algunas de las regulaciones más estrictas de Airbnb en el país: se ha tomado medidas enérgicas en las listas ilegales y la legislación avanzada exige que Airbnb presente informes de ingresos mensuales y comparta información sobre los hosts y sus direcciones.

"Hasta ahora, parece que muchas de las relaciones fiscales de Airbnb con las ciudades son en gran medida un tipo de cosa negociada, ciudad por ciudad, donde no hay mucha transparencia", dijo Bivens. "Creo que lo primero sería que las ciudades aumenten, hagan las transacciones con Airbnb de manera transparente para el público y demanden datos reales de Airbnb".

Entonces, ¿quién gana?

Para los vacacionistas que desean más opciones, a precios más baratos, Airbnb es excelente: los estudios muestran que la expansión de Airbnb está correlacionada con la reducción de las tarifas locales de los hoteles. Y para los inquilinos que desean ganar un dinero extra, es un ajetreo del lado bienvenido: Airbnb le dijo a USA Today que una propuesta de prohibición de alquiler a corto plazo para "toda la casa" (que requiere que los propietarios estén presentes y no renten toda la casa) en Nueva Orleans "Devastar" a los propietarios que dependen de la plataforma. Pero incluso esos beneficios no se distribuyen equitativamente, dice Bivens. Los "propietarios" de Airbnb que poseen múltiples propiedades (una para ocupar y al menos una para alquilar) probablemente tengan una ventaja en la plataforma, argumenta, porque "cualquier suceso económico que proporcione beneficios proporcionales a la propiedad es uno que otorgará estos beneficios de manera desproporcionada a los ricos ".

Dado que el 60 por ciento de la riqueza de la propiedad en el hogar primario de los propietarios se concentra en el 20 por ciento superior de los hogares, y más del 80 por ciento de la riqueza está en manos de los blancos, es lógico, dice Bivens, que los que se enfrentan a Aproveche al máximo Airbnb, ya son los más ricos y los más blancos.

Hay algunas ciudades que han tratado de nivelar el campo de juego. Las nuevas restricciones de Airbnb de DC prohíben a los dueños de propiedades usar Airbnb (u otras plataformas de alquiler a corto plazo) para alquilar sus segundas viviendas, según el Washington Post, y limitan el número de días que se puede alquilar una residencia principal cuando los propietarios están fuera de la ciudad. Airbnb se opuso a la ley, diciendo que favorecía a los hoteles; al igual que algunos concejales de la ciudad que advirtieron que la medida podría costar hasta $ 96 millones durante cuatro años en impuestos perdidos, D.C. Impuestos de alquiler de Airbnb en un empinado 14,5 por ciento.

No todos los inquilinos son propietarios de viviendas múltiples de mini-hoteles. No todas las ciudades eximen a Airbnb de los impuestos tradicionales. Pero, el informe concluye, "hay poca evidencia de que el beneficio neto de la expansión acelerada de Airbnb sea lo suficientemente grande como para justificar la anulación de consideraciones previas que llevaron al status quo regulatorio".

viernes, 21 de octubre de 2016

Sangre en las calles... Contrarians en inversión

Comprar cuando hay sangre en las calles 
Por Daniel Myers - Investopedia



Baron Rothschild

El Baron Rothschild, un noble británico del siglo 18 y miembro de la familia de banqueros Rothschild, se le atribuye el dicho de que "el momento de comprar es cuando hay sangre en las calles".

Él debe saber. Rothschild hizo una fortuna comprando en el pánico que siguió a la batalla de Waterloo contra Napoleón. Pero eso no es toda la historia. La cita original se cree que es "Comprar cuando hay sangre en las calles, incluso si la sangre es el suyo propio."

Esta es la inversión contraria en su corazón - la creencia fuertemente que las peores cosas parecen en el mercado, mejores serán las oportunidades son con fines de lucro.

La mayoría de la gente sólo quiere ganadores en sus carteras, pero como advirtió Warren Buffett, "Se paga un precio muy alto en el mercado de valores para un consenso alegre." En otras palabras, si todo el mundo está de acuerdo con su decisión de inversión, entonces probablemente no es una buena idea.

Ir en contra de la multitud

Contrarians, como su nombre indica, tratan de hacer lo contrario de la multitud. Se emocionan cuando una por lo demás buena compañía tiene una fuerte caída, pero inmerecida en precio de la acción. Nadan contra la corriente, y asumen el mercado suele ser malo en sus dos extremos mínimos y máximos. Los precios más pivotar, más equivocada que creen que el resto del mercado que sea. (Para más información sobre esto, leer Encontrando lucro en acciones turbulentas.)

Malos tiempos están hechos para los buenos muchachos

Inversores Contrarians han hecho históricamente sus mejores inversiones durante el periodo de turbulencias. En la crisis de 1987, el Dow cayó 22% en un día en los EE.UU. en el mercado de oso 1973-1974, el mercado perdió un 45% en unos 22 meses. Del 11 de septiembre de 2001, los ataques también dio lugar a una caída del mercado. La lista sigue y sigue, pero esos son momentos en los que contrarians encuentran sus mejores inversiones.

El mercado de oso 1973-1974 dio Warren Buffett la oportunidad de adquirir una participación en el Washington Post Company (NYSE: WPO) - una inversión que ha aumentado posteriormente por más de 100 veces el precio de compra - eso es antes se incluyen los dividendos. En ese momento, Buffett dijo que estaba comprando acciones de la empresa con un descuento importante, como lo demuestra el hecho de que la compañía podría tener "... vendido activos del (de Post) a uno cualquiera de los 10 compradores por no menos de $ 400 millones, probablemente apreciablemente más ". Mientras tanto, el Washington Post Company sólo tenía una capitalización de mercado de $ 80 millones en el tiempo. (Para más información sobre la estrategia de Buffett, lectura pensar como Warren Buffett y ¿Qué es el estilo de inversión de Warren Buffett?)


Después de los ataques terroristas del 11 de septiembre, el mundo dejó de volar por un tiempo. Supongamos que en este momento, usted había hecho una inversión en Boeing (NYSE: BA), uno de los mayores constructores mundiales de aviones comerciales. Las acciones de Boeing no hizo parte inferior hasta alrededor de un año después del 11 de septiembre, pero a partir de ahí, se elevó más de cuatro veces su valor en los próximos cinco años. Es evidente que, a pesar de septiembre de 11ª agrió el sentimiento del mercado de la industria de la aviación desde hace bastante tiempo, los que lo hicieron sus investigaciones y estaban dispuestos a apostar que Boeing podría sobrevivir fueron bien recompensados.

Asimismo, durante ese tiempo, Marty Whitman, director de la Tercera Avenida Value Fund, adquirió bonos de K-Mart, tanto antes como después de que se declaró en quiebra en 2002. Sólo paga unos 20 centavos de dólar por los bonos. A pesar de que por un tiempo parecía que la empresa cerraría sus puertas para siempre, Whitman fue justificada cuando la empresa salió de la quiebra y las ataduras fue intercambiado por acciones de la nueva K-Mart. Las acciones subieron mucho mayor en los años siguientes la reorganización antes de ser tomado por Sears (NASDAQ: SHLD), con un buen beneficio para Whitman. Gracias a los movimientos de este tipo, la Tercera Avenida Value Fund ha obtenido un retorno de 14,3% a los del mercado, ya Whitman fundada en 1990 del fondo.


Sir John Templeton corrió el Templeton Growth Fund 1954-1992, cuando lo vendió. Cada $ 10.000 invertidos en las acciones del fondo de la Clase A en 1954 habría crecido a $ 2 millones en 1992, con la reinversión de dividendos, o un rendimiento de alrededor del 14,5% anualizado. Templeton fue pionera en la inversión internacional. También fue un inversor contrario seria, la compra en los países y las empresas cuando, de acuerdo con su principio, de que lleguen al "punto de máximo pesimismo". Como ejemplo de esta estrategia, Templeton compró acciones de cada empresa pública europea al comienzo de la Segunda Guerra Mundial en 1939, incluyendo a muchos que estaban en quiebra. Lo hizo con dinero prestado para arrancar. Después de cuatro años, vendió las acciones para un beneficio muy grande. (Para obtener más información sobre Templeton y otros grandes inversores, ver el más grande de inversores Tutorial.)

Poner en la línea

Sin embargo, existen riesgos para la inversión contraria. Mientras que los más famosos inversores contrarian ponen grandes cantidades de dinero en la línea, nadando contra la corriente de la opinión común y llegó a la cima, sino que también hicieron una investigación seria para asegurar que la multitud era de hecho mal. Por lo tanto, cuando una acción toma en picada, esto no le pide un inversor contrario a poner en una orden de compra inmediata, pero para saber lo que ha impulsado las acciones hacia abajo, y si se justifica la caída de los precios.

Conclusión

Aunque cada uno de estos inversores contrarian éxito tiene su propia estrategia para la valoración de las inversiones potenciales, todos ellos tienen una estrategia en común - que permiten el mercado traer las ofertas a ellos, en lugar de perseguir después de ellos.





martes, 10 de mayo de 2016

La mejor herencia: Un buen vecindario

Los padres ricos hacen una cosa por sus hijos que marca la diferencia
Por Emily Badger | The Washington Post




Los padres ricos están vertiendo recursos cada vez más y más en sus hijos, ampliando la brecha en quién tiene acceso a clases de piano y profesores de matemáticas y campo de lengua francesa. La inversión más grande que los ricos pueden hacer en sus hijos, sin embargo - uno con consecuencias igualmente profundas para los pobres - tiene menos que ver con el "enriquecimiento" de bienes raíces.

Les pueden comprar a sus hijos en hogares caros en agradables vecindarios con buenos distritos escolares.

"El cuarenta a cincuenta años de investigación en ciencias sociales nos dice lo que un importante barrios de contexto son, por lo que la compra de un barrio es probablemente una de las cosas más importantes que puede hacer por su niño", dice Ann Owens, sociólogo de la Universidad del Sur California. "No hay evidencia mixta sobre si la compra de todos estos otros asuntos cosas, to0. Pero la compra de un barrio básicamente ofrece enormes ventajas."

Las investigaciones más recientes de Owens, publicado en la revista American Sociological Review, sugiere que los padres ricos comprando este tipo de viviendas han impulsado el aumento de la segregación de ingresos en Estados Unidos desde 1990. Los ricos y no ricos son cada vez menos probable que comparten los mismos barrios en los Estados Unidos, en forma de una tendencia más por el comportamiento de los ricos de la clase pobre o media. El trabajo de Owens, sin embargo, añade otro giro: El reciente aumento de la segregación de ingresos, se encuentra, está casi enteramente causado por lo que está pasando entre las familias con niños.

Desde 1990, la segregación ingreso en realidad no ha cambiado mucho en los hogares sin niños. Eso es dos tercios de la población.

"Sí segregación de ingresos está aumentando," Owens dice, "pero esto es realmente una historia sobre los niños."

Los niños no se distribuyen uniformemente a través de las comunidades. Es más probable encontrarlos en, por ejemplo, los suburbios del Condado de Fairfax que en el barrio chino en el Distrito. Así que los ambientes que ellos y sus familias ocupan no reflejan necesariamente la experiencia de la casa americana típica. A lo largo de una serie de divisiones, ya sea por raza o niveles de pobreza, los niños tienden a vivir con más segregación de la población en general.

En su estudio, Owens observó los patrones de segregación de los ingresos a través de los barrios en los 100 metros grandes de los Estados Unidos. De 1990 a 2010, la segregación de ingresos entre las familias con niños aumentó en un 20 por ciento. Para el año 2010, la segregación de ingresos fue dos veces mayor entre las familias con niños menores de 18 años que viven en el hogar como en los hogares sin ellos. Esto significa que un hogar típico hijos vive entre los vecinos más diversas de todo el espectro económico que hace la típica familia con niños.

El fenómeno a nivel nacional de aumento de la segregación de ingresos es, en efecto, el resultado agregado de los padres que pueden permitirse compitiendo por la posición de sus hijos. Y a medida que la desigualdad de ingresos ha aumentado durante este mismo tiempo, los ricos tienen más dinero para gastar en la carrera de armamentos de bienes raíces para entrar en los barrios ricos, donde todo el mundo es rico, también (y lo mismo puede decirse de las aulas locales ).

La investigación de Owens sugiere que el aumento de la desigualdad de ingresos no se ha traducido en el mismo efecto de clasificación residencial para los hogares sin hijos. Eso es tal vez porque el rico sin hijos - incluyendo los denominados DINKS - están gastando su mayor riqueza en otros artículos de lujo, tales como restaurantes caros, viajes y entretenimiento. Dado que la calidad de la escuela está incrustado en el alto costo de la vivienda en muchas comunidades (piensa en el noroeste de Washington), también es lógico que los hogares sin hijos se reduciría a pagar una prima para una comodidad que no planean usar.

Owens, además, sostiene que los padres como ricos están gastando sus recursos añadidos en la vivienda, que están optando por que la vivienda con las escuelas en particular en mente. En sus datos, hay más amplio segregación de ingresos entre las familias con niños de las zonas metropolitanas "fragmentados" que tienen más distritos escolares para los padres para elegir, lo que permite una mayor selección entre los de baja calidad y los distritos codiciados.

Es altamente probable que exista este mismo patrón dentro de los distritos escolares, como padres ricos compiten por la vivienda dentro de las zonas de asistencia de las mejores escuelas (de nuevo, pensar en el noroeste de Washington). Pero Owens todavía no tiene los datos para mostrar esto a nivel local menor.

También es cierto que a medida que la desigualdad de ingresos es cada vez mayor, el tipo de información que había necesidad de empuñar su riqueza para comprar en el mejor barrio está proliferando, también. La mayoría de los sitios de bienes raíces, tales como Redfin grados de lista para las escuelas locales justo en la parte inferior de cada propiedad de escucha. Por lo que nunca ha sido más fácil para asegurarse de que está comprando no sólo el mejor hogar, sino también las escuelas públicas con los mejores resultados de las pruebas estandarizadas.


El trabajo de Owens tiene una fascinante implicación de política. Los defensores de las escuelas incluidas - lo que los investigadores creen que proporcionan mayores beneficios para los estudiantes pobres y de minorías - a menudo argumentan que deberíamos usar la política de vivienda para hacer frente a las desigualdades educativas profundamente arraigados. Construir viviendas más asequibles en buenos distritos escolares, o simplemente romper las políticas de vivienda de inclusión allí, y nos gustaría crear escuelas más integradas.

Owens está sugiriendo que lo contrario podría funcionar, también.

"Siempre pensamos, bueno, nunca vamos a tener escuelas integradas, siempre y cuando tenemos este tipo de barrios muy segregadas," dice ella. "Quiero señalar barrios quizá nunca lo han integrado si tenemos escuelas segregadas".

Si encontramos la manera de integrar las escuelas - como el ex alcalde del distrito Vincent C. Gray (D) controvertida propuesta hace dos años - que podría tomar algo de la exclusividad de ciertos barrios. calidad de la escuela se escribe con mayúscula en el precio de la vivienda, por lo que esos barrios inaccesibles para muchas familias. Imaginemos, por ejemplo, si todas las escuelas públicas en el distrito o la región de Washington fueron integrados y de calidad comparable. Las familias pueden pagar más para vivir en el noroeste de estar cerca de Rock Creek Park. Pero usted vería menos guerras en casa licitación no sólo para acceder a la calidad escolar escaso. Más al punto, hogares de las familias ya pagados generosamente para comprar podría perder parte de su valor.

Políticamente, los dos temas que más enfurecer a los votantes son amenazas a los valores de propiedad y las escuelas locales. Así que cualquiera de estas ideas - que manejan la política de vivienda que afectan a las escuelas, o la política escolar para afectar a la vivienda - sería difícil vende. Especialmente para cualquiera que haya conseguido tanto en la dirección deseable y un asiento en el mejor jardín de infancia en la ciudad. Los padres en Upper Northwest, por ejemplo, profundamente se opusieron a la idea de terminar con las escuelas del vecindario en Washington. Y la propuesta de Gray nunca llegó a pasar.

Sin embargo, Owens dice: "Me siento más optimista en el estudio de estos temas hoy de lo que lo hice hace cinco años." Al menos, dice, ahora todos estamos hablando más sobre la desigualdad y la segregación.

jueves, 3 de septiembre de 2015

En USA alquilar es más caro que comprar

Una prueba que se propietario de vivienda cuesta más que alquilar
Erik Franks, Consultoría John Burns Real Estate
Business Insider


En la mayoría de las zonas del país, propiedad de vivienda cuesta más que el alquiler. Muchos economistas con calculadoras afirman lo contrario, pero los cálculos y conclusiones suelen ser muy engañoso. Como suele ser el caso, el diablo está en los detalles.

Recientemente hemos revisado un cálculo muy publicitado que ser dueño era más barato que alquilar en casi todos los mercados. Este cálculo tuvo una serie de supuestos obsoletos, incluyendo:

  • Que ha sido superado supuesto # 1: Los compradores bajó 20%. En realidad, la propia frente alquiler es una decisión comprador por primera vez, y la gran mayoría de los compradores por primera vez hoy en día hacer un pago inicial de 10% o menos.
  • Que ha sido superado hipótesis # 2: Los compradores están en un nivel de impuestos del 25% y por lo tanto un descuento del 25% de su pago de intereses en impuestos. Hoy en día, la mitad de los compradores de vivienda obtener una hipoteca menor que la mediana del precio de reventa de $ 236K, y el 100% de los intereses anuales que la hipoteca es menor que la deducción detallada estándar de $ 12K por pareja, por lo que muchos compradores de nivel de entrada en realidad salvar a cero dólares en impuestos. Los que detallar probable que sólo guardar un pequeño porcentaje de los intereses abonados en impuestos.
  • Que ha sido superado supuesto # 3: la apreciación del precio futuro hogar debe ser incluido en la decisión propia versus alquiler. La mayoría de los índices muestran que los precios de las viviendas han históricamente apreciado 1% -2% más rápido que los ingresos, pero durante un período de 30 años de la caída de las tasas hipotecarias. Suponiendo que usted cree que las tasas subirán o al menos mantenerse plana, apreciación de los precios podría ser un supuesto agresivo.


No me malinterpreten. Creemos que la propiedad de vivienda es una gran inversión a largo plazo para los que tienen un empleo estable. Simplemente no es menos caro que alquilar.

No todos los mercados son lo mismo

Los propietarios de viviendas premium pagan a poseer frente alquiler varía a través de todas las ciudades. Mientras que el promedio de la prima de propiedad de vivienda de Estados Unidos sobre el alquiler es de $ 146 por mes, la prima varía ampliamente:

  • En San Francisco, los pagos de vivienda son más de $ 2.500 más por mes de poseer un hogar de nivel de entrada que alquilar un apartamento, que también es caro. En San José, la diferencia es de casi $ 1.800 por mes!
  • En algunos mercados en el medio oeste y el sureste, los pagos mensuales (con exclusión de mantenimiento) son actualmente más barato a propio de alquiler. Estas áreas son todavía muy asequible, gracias a ultra bajas tasas hipotecarias y precios de las viviendas que han aumentado en los últimos años, pero no lo suficiente como para regresar a su media a largo plazo.

A continuación se muestra un gráfico de los principales mercados de Estados Unidos y la prima que cuesta poseer frente alquiler como se ve con los ojos de la mayoría de los compradores por primera vez. Suponemos que la decisión es entre alquilar un apartamento en un gran complejo de apartamentos y comprar una casa por valor de 80% del precio promedio de una casa (una suposición razonable para los compradores de primera vez) con un préstamo LTV del 95%.



Conclusión

Compradores de vivienda de nivel de entrada potenciales se centran en salvar a un pequeño pago y que ofrezcan los costos de propiedad de vivienda. Comparan el costo mensual del alquiler al costo mensual de poseer, al darse cuenta de que la casa de propiedad suele ser mucho mejor que el alquiler y es por lo tanto más caro. Si ser dueño eran realmente más barato que el alquiler de casas, muchos más inquilinos estarían comprando. Nunca hay que olvidar que los titulares pueden ser engañosas.


jueves, 21 de mayo de 2015

3 industrias que están a punto de estallar

Estos 3 Industrias están a punto de interrupción: He aquí el porqué
Estos tres sectores son, con diferencia, en el mismo punto de estallar.

  De Yoav Vilner - Inc.com
Co-fundador, Ranky @ YoavVilner




¿Qué bienes raíces comerciales, la agricultura y la educación superior tienen en común?

Todos ellos están maduros para la interrupción. Estas industrias son reconocidamente rezagados en la adaptación de la tecnología, pero los tiempos están cambiando, y estos tres holdouts son finalmente llegando a la era digital.

1. Las inmobiliarias

Motivados por el fracaso cascada de Lehman Brothers y la posterior liquidación masiva de US $ 4,3 mil millones en títulos hipotecarios, la industria de bienes raíces comerciales (CRE) recibió una paliza en la última recesión. Y todavía se está recuperando. La falta de transparencia en las valoraciones de propiedad e información de préstamo llevó a la muerte cerca de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) y fue testigo de un puesto monumental en CRE invertir. Hoy en día, la CRE está montando una reaparición, pero la industria todavía está lidiando con cómo conseguir una mayor claridad en las decisiones de inversión. Y ellos lo saben.

"Inmobiliario Corporativa está adoptando la evolución de datos", dijo David Kollmorgen, director internacional de Jones Lang LaSalle, un proveedor comercial de servicios de bienes raíces. "Los profesionales de bienes raíces corporativos están dispuestos a convertirse centrada en los datos, y las empresas están invirtiendo más en tecnologías de datos de bienes raíces corporativos."

Actualmente, hay fuentes de datos en la industria. Jugadores heredados como CoStar y Trepp ambos proporcionan datos básicos en sus respectivos nichos, pero se basan en métodos más tradicionales de recolección de datos. CoStar cuenta con una plantilla de más de 1.200 que físicamente hacer llamadas telefónicas para obtener información.

Startups Fintech vieron a un golpe de suerte enorme inversión de $ 2,1 mil millones en 2014. Pero 2015 está ajustado a superar ese número, y se perfila para ser el Año de Fintech. Y los novatos CRE como CrediFi están surgiendo para dar transparencia al mercado de CRE.

"Los jugadores de bienes raíces comerciales se mueren de hambre por los datos correctos para hacer inversiones más inteligentes más rápido al tiempo que limita su exposición al riesgo", dijo Ely Razin, CEO de CrediFi. "Hoy en día, el mercado es opaco con un acceso limitado a seleccionar los datos, y los profesionales CRE necesitan más No es el hecho de saber lo que está haciendo su activo -. Que es lo que su competidor, su barrio, su mercado están a la altura, así en este mercado. , el conocimiento es un elemento de cambio. La plataforma de CrediFi está aquí para llenar ese vacío ".

CRE también se está sacudió de sitios como AssetAvenue, Fundrise y RealtyShares que crowdsourcing ofertas CRE a los que normalmente no podría nadar en aguas CRE crowdfunding.

Busque nuevas empresas jueguen un papel importante en la conformación de CRE en la era de la información.

2. Agricultura

Agricultura, la plataforma socioeconómica prehistórico, no ha cambiado fundamentalmente en miles de años. Incluso el arado, la siembra y métodos de cosecha modernos son más rápidas versiones, más inteligente y más baratas de tecnología más antigua. Todo lo que está a punto de cambiar. Con los agricultores bajo presión para ofrecer un mejor rendimiento al tiempo que reduce su huella de carbono, la agricultura está maduro para la interrupción. Sand Hill Road parece sentir la misma manera. El gran año para "agtech" fue 2014, con $ 2,360,000,000 en capital de riesgo invertido.

Eso es más que Fintech vio el mismo año.

La revolución no está siendo liderado por Scrappy startups de Silicon Valley. Más bien, los jugadores de legado están arando por delante en soluciones digitales para el sector. Agri-gigante Monsanto, a través de una serie de adquisiciones y un buildout muy involucrado, desarrollado su producto FieldScripts, una solución plantación prescriptivo que emplea flujos de datos grande recogidos y recopilados desde el terreno, el suelo, el clima, y ​​los datos de los cultivos para determinar qué plantar y cuando para rendimientos máximos.

"Estamos muy entusiasmados con esta tecnología", dijo Mary Kay Thatcher, director senior de relaciones con el Congreso de la American Farm Bureau Federation. "Seremos capaces de ahorrar costos de los insumos, es bueno para el medio ambiente, ya que no es necesario tanto plaguicidas y productos químicos, y también se puede mejorar los rendimientos por cinco o 10 bushels por acre."

Y sí, hay es el cultivo interesante habitual de nuevas empresas disruptivas por ahí también. FarmLogs, un proveedor de datos de gran freemium, compite directamente con Monsanto y ya ha adquirido cuota de mercado significativa. Puerta a puerta Organics busca interrumpir el canal de distribución que conecta los agricultores locales directamente al usuario final. Tecnología Blue River emplea tecnología de imagen e información para optimizar los campos hasta el nivel de los jefes individuales de lechuga - literalmente. Y hay mucho más. Agronegocios se acaba imponiendo a los beneficios que los grandes datos, software y automatización avanzada pueden proporcionar. Esté atento a agtech para tener un impacto profundo en el 2015 y más allá.

3. La educación superior

La primera universidad en el mundo occidental fue la Universidad de Bolonia, fundada hace casi 1.000 años en Italia. Desde entonces, las universidades se han transformado de ser lugares de "conocimiento por el conocimiento" a ser un requisito para su carrera profesional. Aunque el motivo de la educación superior ha cambiado, el sistema en sí sigue siendo bastante estático. Aunque la educación ha sentido los efectos positivos de la tecnología, las universidades esencialmente siguen funcionando de la misma manera lo hicieron hace cientos de años. El costo de una educación universitaria es cada vez más caro, y que ya no es un boleto para una carrera. Ahora más que nunca, la educación superior está preparada para la interrupción.

Ya en 2008, dos profesores de la Universidad de Manitoba en Canadá ofrecen sus cursos en línea de forma gratuita. Estos cursos, conocidos como MOOCs (cursos masivos abiertos en línea), provocaron una ola de nuevas empresas de lucro y sin fines de lucro tales como Udacity, Coursera, y EDX. Sin embargo, MOOCs ver bajas tasas de participación, y las personas que completen los cursos suelen tener ya grados.

Entonces, ¿dónde está la interrupción? Profesor de Harvard, gurú interrupciones y Dilema autor del innovador Clayton Christensen argumenta que el mayor potencial para la interrupción parece venir de la separación y la modularización de la educación. "La mayoría evolucionar modelos híbridos", dice, "en el que las universidades licencia de algunos cursos de un proveedor en línea como Coursera pero luego ofrecen cursos más especializados en persona."

Algunos ejemplos de estas tendencias son StraighterLine y el Proyecto Minerva. StraighterLine ofrece cursos que cuentan como crédito transferible a más de 80 universidades - ahorro de los estudiantes una buena cantidad de la matrícula, y que todavía se gradúan de una institución de ladrillo y mortero. Minerva se adhiere a las normas estrictas para la aceptación al igual que las élites de ladrillo y mortero. La diferencia es la experiencia. Los estudiantes pasan un año en el campus de San Francisco, y luego regresan a casa para completar el trabajo del curso en línea. La matrícula es una fracción de eso en las universidades de élite, y la educación es significativo.

La educación superior es en el nexo de caro y menos valiosa. Bienes, títulos relevantes son más accesibles y más asequible que nunca. La educación superior debe llegar a ser parte del movimiento o ser superado. Los próximos cinco a 10 años demostrarán monumental para el modelo universitario.

Conclusión


Cambios en negrita están llegando a estos sectores fundamentales. ¿Cómo comemos, educar y somos transformados segura de la tierra. Tecnología sin duda, va a transformar los modelos actuales de operación en otros nuevos. El tiempo dirá exactamente cómo que juega fuera. Una cosa es segura - en los próximos años ninguna de las industrias mencionadas estará operando como lo hacen ahora.

miércoles, 29 de abril de 2015

Las viviendas explican la desigualdad según un nuevo trabajo

Un graduado del MIT de 26 años de edad está llamando la atención sobre su teoría de que la desigualdad de ingresos es realmente acerca de la vivienda (en 1 gráfico)

Fuente: Matthew Rognlie / Brookings Institute

Los fundadores tecnología ricos y la automatización de los trabajos de clase media se culpan a menudo al aumento de la concentración de la riqueza en pocas manos. Pero, un estudiante graduado del MIT de 26 años de edad, Matthew Rognlie, está haciendo olas para una teoría alternativa de la desigualdad: el problema es la vivienda [ver pdf abajo].

Rognlie está atacando la idea de que los capitalistas ricos tienen una capacidad injusta para convertir su riqueza actual en una dinastía perezosa de las inversiones por cuenta de refuerzo. Esta teoría, hecha famosa por el economista francés Thomas Piketty, argumenta que la riqueza se concentra en el 1% debido a que más dinero se puede hacer mediante la inversión en máquinas y tierra (capital) que en el pago de las personas para llevar a cabo el trabajo (salarios). Debido a que el capital tiene un valor superior a los salarios, los que tienen una ventaja para invertir ahora en la capital convertido en la fuente de las dinastías a largo plazo de la riqueza y la desigualdad.

La refutación del best seller de Rognlie a Piketty es que "las tendencias recientes tanto en la riqueza del capital e ingresos son impulsados ​​casi en su totalidad por la vivienda". El software, robots y otras inversiones modernas todos se deprecian en precio tan rápido como un iPod. La tecnología no se sostiene en valores como antes, por lo que es engañoso creer que las inversiones en capital ahora darán a la gente rica una ventaja a largo plazo.

El terreno/vivienda es realmente una de las únicas inversiones que proporcionan a los ricos una ventaja a largo plazo. Según The Economist, esto cambia la forma en que debemos repensar en relación con la política de la desigualdad de ingresos.

En lugar de gravar las empresas y a los inversores ricos, "los políticos deben hacer frente a la normativa urbanística y NIMBYism que inhiben la construcción de viviendas y que permiten a los propietarios de viviendas capturar retornos superiores a lo normal en sus inversiones." En otras palabras, el gobierno debería centrarse más en la política de vivienda y menos en impuestos a los ricos, si quiere tratar adecuadamente el problema de la desigualdad.

Este es precisamente el problema en mi ciudad natal, San Francisco. La economía empujada por la tecnología ha sido muy bueno para la mayoría de San Francisco, donde un sector de tecnología en auge ha aumentado los salarios y protegido a la economía local de los estragos de la recesión

Pero, los precios de las viviendas se han disparado. Sólo 14% de las viviendas son asequibles a las familias de clase media. En el una vez diverso Distrito de la Misión, donde muchos trabajadores jóvenes de tecnología ahora están trasladando, es difícil encontrar un nuevo hogar por menos de $ 1.5 millón de dólares.

Las juntas locales de vivienda han hecho que sea maldito casi imposible construir nuevos condominios. Después de muchas luchas internas, San Francisco planea construir hasta 50.000 unidades más. Pero, economista en jefe de San Francisco, Ted Egan, estima que que la ciudad necesitaría al menos 100.000 unidades nuevas para frenar el aumento de los costos, y mucho menos bajar los precios a algo más asequible.

Si Rognlie es correcto y que realmente se preocupan por la desigualdad, podría ser sabio redirigir la ira hacia aquellos que se interponga en el camino de las nuevas viviendas, en lugar de depender de los impuestos para resolver nuestros problemas.

domingo, 28 de septiembre de 2014

Por qué los alemanes alquilan en vez de comprar las casas

La mayoría de los alemanes no compran sus casas, las alquilan. He aquí por qué 



Siempre en movimiento, en Berlín. Getty Images / Sean Gallup


 
Escrito por Matt Phillips - Quartz

Es simplemente un hecho. Muchos alemanes no puede ser molestado para comprar una casa.
Tasa de propiedad de vivienda del país se encuentra entre los más bajos del mundo desarrollado, y casi el último lugar en Europa, aunque los suizos alquilan aún más. Éstos son los datos comparativos de 2004, la última vez que la OCDE actualizó sus números. (Comparaciones frescas son difíciles de encontrar, ya que algunos países sólo se publican las tasas de propiedad de vivienda cada pocos años más o menos.)


Y aunque los datos son viejos, sabemos tasa de propiedad de vivienda de Alemania sigue siendo bastante bajo. Fue un 43% en 2013.
Esto puede parecer extraño. No es propiedad de la vivienda una pieza crucial para cualquier economía sana? Bueno, como Alemania muestra-y Gershwin escribió-no es necesariamente así.
En España, alrededor del 80% de la población vive en viviendas ocupadas por sus propietarios. (Yay!) Pero el desempleo es casi el 27%, gracias a la explosión de una burbuja inmobiliaria gigante. (Uf.)
Sólo el 43% son propietarios de su casa en Alemania, donde el desempleo es del 5,2%.
Por supuesto, nada de esto realmente explica por qué los alemanes tienden a alquilar tanto. Resulta que, de alquiler pesados ​​del mercado alemán de bienes raíces va todo el camino de vuelta a un poco de negocios extremadamente desagradable a finales de los años 1930 y 1940.

La guerra


Andando en patines en Essen

En el momento de la rendición incondicional de Alemania en mayo de 1945, el 20% de las viviendas de Alemania era escombros. Unos 2,25 millones casas habían desaparecido. Otros 2 millones resultaron dañados. Un censo de 1946 mostró eran necesarios otros 5,5 millones de unidades de vivienda en lo que finalmente se convertiría en Alemania Occidental.
Vivienda de Alemania no era la única cosa en jirones. La economía era un montón. Financiamiento fue nula y la moneda era prácticamente inútil. (Personas trueque.) Si los alemanes iban a tener lugares para vivir, una especie de programa de gobierno era la única manera de construirlos.
Y no se olvide, la situación política en la Alemania de posguerra era aún bastante tensa. Los líderes preocupados por una re-radicalización de la población, tal vez incluso un regreso al fascismo. El comunismo se cernía como una amenaza aún más grande, con tanto desempleo.
Ministro-un primer alojamiento de Alemania Occidental ex hombre de la Wehrmacht con el nombre de Eberhard Wildermuth-señaló una vez que "el número de votantes comunistas en los países europeos está en proporción inversa al número de viviendas por cada mil habitantes."
Un programa de vivienda pondría al mismo tiempo la gente a trabajar y reducir el estrés de la crisis de la vivienda. Debido a estas preocupaciones-como políticos, así como auténtica, amplia Alemania necesidad-West diseñado su política de vivienda para beneficiar a la más amplia parte de la población posible.

El surgimiento de alquilar


Un pueblo cobertizo en Berlín, enero 1946.Getty Images / Keystone

Poco después de Alemania Occidental se estableció en 1949, el gobierno impulsó a través de su primera ley de vivienda. La ley fue diseñada para impulsar la construcción de viviendas que, "en términos de sus accesorios, tamaño y alquiler están destinados y adecuados para la población general."
Funcionó. -La construcción de viviendas en auge, gracias a una combinación de subvenciones directas y exenciones fiscales generosos disponibles a entidades privadas público, sin fines de lucro y. Alemania Occidental picado su escasez de vivienda a la mitad para 1956 Para 1962, el déficit fue de 658.000. La gran mayoría de las nuevas unidades de vivienda fueron los alquileres. ¿Por qué? Porque había poca demanda de los compradores potenciales. El mercado hipotecario alemán era increíblemente débil y los bancos requiere a los prestatarios a desembolsar grandes pagos iniciales. Pocos alemanes tenían suficiente dinero.



¿Por qué Alemania?


Vale la pena señalar que Alemania no era el único país con una crisis de la vivienda después de la Segunda Guerra Mundial. Gran Bretaña tenía problemas similares. Y su gobierno también se comprometió el gasto a gran escala para promover la vivienda. Sin embargo, los británicos no se quedó inquilinos. La tasa de propiedad de vivienda del Reino Unido es de alrededor de 66%, mucho mayor que la de Alemania.



¿Por qué? La respuesta parece ser que los alemanes mantuvieron el alquiler porque, en Alemania, la vivienda de alquiler es un poco agradable.
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Los economistas creen que la política de vivienda alemán llegó a un mejor balance entre la participación del gobierno y la inversión privada que en muchos otros países. Por ejemplo, en el Reino Unido, cuando el gobierno dio a los subsidios de vivienda para fomentar la construcción de viviendas después de la guerra, sólo las entidades del sector público, gobiernos locales y desarrolladores sin fines de lucro fueron elegibles para ellos. Eso exprimió eficazmente al sector privado fuera del mercado de alquiler. En Alemania, "el papel de la política pública era seguir una tercera vía que involucró a un equilibrio delicado entre" dejar que el mercado rip 'de una manera incontrolada y estrangular a que fuera por la intervención de mano dura ", escribió el economista Jim Kemeny, del enfoque alemán para la política de vivienda.
Gran Bretaña también impuso el alquiler y los costos de construcción estrictos límites a los desarrolladores de vivienda pública. Bajo estas restricciones, calidad de la vivienda sufrió. Con el tiempo, la diferencia entre la construcción con financiación pública y privada se hizo tan evidente que la vivienda-que fue en gran parte del público de alquiler-adquirió financiado un estigma. En otras palabras, se convirtió en la vivienda para la gente pobre.
Alemania también aflojó la regulación de las tapas de alquiler antes de lo que muchos otros países, según el economista Michael Voightlander, quien ha escrito extensamente sobre el mercado inmobiliario de Alemania. Por el contrario, en el Reino Unido, la regulación más dura en la vivienda en alquiler se extendía hasta bien entrada la década de 1980, empujando a los propietarios a reducir en mantenimiento y conducción aún más la calidad de la vivienda hacia abajo.

Alquileres baratos




Por supuesto, todo ese detalle-el diseño de políticas es interesante. Pero puede haber una explicación más simple para la popularidad de alquilar en Alemania. Por un lado, es relativamente barato. (Alemania aparece como "Deu" más arriba.)

Regulaciones amigables al inquilino 




¿Por qué alquilar barato en Alemania? Bueno, a pesar de que las políticas del país podrían haber sido un poco más equilibrada que en otros países, su mercado de alquiler sigue siendo robusta regulado, y los reglamentos son bastante favorables para los inquilinos. (Teniendo en cuenta las fuertes inquilinos circunscripción políticos representan en Alemania, esto no debería ser demasiado sorprendente.) Por ejemplo, la ley alemana permite a los gobiernos estatales a tapa aumentos de alquiler a no más de 15% en un período de tres años.

Tratamiento fiscal


La nueva oferta se está conectando en Berlin.Getty Images / Sean Gallup

Hay otra razón muy simple alemanes son menos propensos a comprar casas. El gobierno no fomenta él. A diferencia de los países de alta de propiedad de vivienda como España, Irlanda y los EE.UU., Alemania no deja que los propietarios de viviendas deducir los pagos de la hipoteca de interés de sus impuestos. (Para más información sobre la estructura de los sistemas fiscales europeos aquí.) Sin esa deducción, los beneficios de la propiedad y el alquiler son más equilibrados. "Los propietarios y los propietarios en Alemania apenas están subsidiados", escribió Voightlander en un documento sobre las bajas tasas de propiedad de vivienda en Alemania.
Dichos actos, una sólida oferta de vivienda de alquiler, y el hecho de que los precios inmobiliarios alemanes históricamente suben muy lentamente -eso es toda otra historia- y los alquileres de pisos alemanas medios no suben muy rápido. Y debido a que una de las principales razones para comprar una casa es para protegerse contra el aumento de los alquileres, la tendencia de las rentas alemanas a subir lentamente se traduce en un menor número de compradores de vivienda y una tasa de propiedad de vivienda inferior.
Un número de otros elementos contribuyen también, pero es difícil de desentrañar cuál es la causa y cuál el efecto. Por ejemplo, los bancos alemanes son muy aversos al riesgo haciendo muy difícil y costoso de conseguir hipotecas. Otros sostienen que la oferta de vivienda de alquiler podría ser mayor en Alemania debido a su enfoque descentralizado y regional para la planificación. (El Reino Unido es mucho más centralizado.)

¿Es Alemania simplemente mejor en el tema de la vivienda?

No necesariamente. No es como si los alemanes gastan mucho menos de su salario en la vivienda. Los datos siguientes muestran los alemanes en realidad pagan más por la vivienda-como porcentaje de ingresos que los países desechables-vivienda enloquecido como los EE.UU., España e Irlanda.



Pero dados los espasmos económicos sufridos en las economías de la casa loca, como Estados Unidos, España e Irlanda en los últimos años, el enfoque alemán a la vivienda se ve muy bien en este momento-incluso si, antes del accidente, la tasa de propiedad de vivienda de bajo fue visto como un albatros alrededor del cuello económico de Alemania.
Y los alemanes les gusta claramente cómo su sistema de obras de vivienda. Según la OCDE, más del 93% de los encuestados alemanes dicen a los encuestadores que está satisfecho con su situación actual de la vivienda. Esa es una de las tasas más altas de cualquier nación de la de los países ricos de reflexión a reconocimiento. Por otra parte, el irlandés y el español-, donde la propiedad de vivienda es mucho más ampliamente extendido-parecen igual de feliz.


jueves, 14 de agosto de 2014

La demografía anticipa un boom en el mercado inmobiliario estadounidense

El analista que la pegó en la crisis inmobiliaria está desapercibidamente revelando el próximo boom demográfico

Joe Weisenthal  - Business Insider




Mientras que las personas se preocupan por el envejecimiento de los EE.UU., y cómo nos apoyaremos tantos jubilados, hay otra gran historia jugando: Una fuerza de trabajo cada vez más joven está a punto ayudar a la economía y el mercado de la vivienda de una manera grande.

Durante años, ha habido muy pocas personas que han clavado los grandes temas económicos, como Bill McBride, en la economía el blog Riesgo calculado.

El blog de McBride se fue, famosamente, cuando clavó la crisis inmobiliaria, mientras que otros todavía estaban diciendo que "la vivienda sólo sube."

Pero a diferencia de muchos otros que han "llamado el accidente" en su curriculum vitae, McBride no se quedó reflexivamente bajista. También hizo un llamado al fondo de la carcasa, y el repunte en la economía.

Escribimos sobre su llamada de vuelta a principios de 2012, y está comprobado que es exacta.

Además de obtener derecho a la vivienda, McBride ha sido por lo general a la derecha en la economía global, así como de otras sub-historias interesantes, como el regreso de California, y la mejora de las finanzas del Estado (recordar cuando todo el mundo pensaba que iba el camino de Grecia?).

De todos modos, últimamente ha estado calentando la próxima gran historia: Los grandes demografía viento de cola viene a la economía de Estados Unidos.

A principios de esta semana vio que en el 2013, por primera vez en varios años, había más bebés nacidos en los EE.UU. que en el año anterior (que es ligero, pero tienes que empezar en alguna parte).



En junio, señaló que el el rango etáreo 20-24 es ahora el mayor grupo de población en los EE.UU..

Ahora una cosa crucial aquí es que mientras que la cohorte de 20 a 24 es el más grande ahora, en unos pocos años, el grupo más grande será la de los trabajadores de edad intermedia: 25-29, la edad en que la gente realmente comienzan a ganar más dinero y comprar casas y autos.



McBride afirma que en la actualidad, con tantos jóvenes de 20 a 24 años, los datos demográficos son muy favorables al apartamento de alquiler. Y así, por supuesto, en estos días, el sector de la vivienda multifamiliar ha estado liderando el camino. Y escuchas todas estas historias sobre cómo la gente no está en la propiedad de vivienda más. Pero los datos demográficos que están actualmente favorable a los apartamentos se convertirán en demografía favorable a la propiedad de vivienda, como la cohorte envejece, se pasa a trabajos mejor remunerados, y quiere más espacio para los nuevos bebés.

McBride señaló como tal en Twitter, cómo las cosas se alinean favorablemente para la propiedad de vivienda.

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Esto es claramente una gran historia para ver.

Y ya que estamos hablando de la vivienda, también debemos tomar un momento para hablar de la inflación. Matt Busigin escribió una gran obra el año pasado, hablando de las causas no monetarios de la inflación, y cómo la demografía es un factor mucho más grande de la inflación que la gente cree. Muchos de los mismos factores mencionados anteriormente podría contribuir al aumento de la inflación, como una fuerza de trabajo más joven se mueve en sus primeras casas y primeros coches, y tiene un poder adquisitivo real por primera vez.

Una gráfica del post de Busigin lleva un montón para los hogares, y eso es el gasto por cohorte de edad.

Usted puede ver cómo el gasto de los consumidores en general muy acelera a medida que la gente se mueve en sus mediados y finales de los años veinte. Al considerar la tabla de arriba, mostrando cómo será la cohorte de 25 a 29 el mayor en 2020, se puede apreciar el viento de cola económico importante para venir.