Vuelve la crisis de las subprime pero disfrazados

Bonos de alto riesgo están de vuelta con diversos nombre siete años después de la Crisis en Estados Unidos 
Jody Shenn -


(Bloomberg) - El negocio de la agrupación más riesgosas hipotecas estadounidenses en bonos sin respaldo del gobierno se está preparando para un regreso. Eso sí, no lo llaman de alto riesgo.
El fondo de cobertura Vidente Capital Management, gestor de dinero Roble del ángel de Capital y el banco con sede en Sydney Macquarie Group Ltd. se encuentran entre las empresas que compran a los préstamos a los prestatarios que no pueden calificar para hipotecas convencionales debido a cuestiones tales como bajos puntajes de crédito, las ejecuciones hipotecarias o de difícil ingresos -documento. Cada uno de ellos planean poner en común las hipotecas en títulos de diferente riesgo y vender parte de los inversores de este año. JPMorgan Chase & Co. analistas predicen tanto como $ 5000 millones de ofertas podía hacer, mientras que Nomura Holdings Inc. pronostica mil millones dólares a $ 2 mil millones.
Las empresas de inversión están buscando para reactivar el mercado sin repetir los errores que alimentaron la crisis inmobiliaria de Estados Unidos la última década, lo que hizo estallar la economía mundial. Esta vez, conservará las apuestas más arriesgadas en las ofertas, a diferencia de cómo los bancos de Wall Street y otros emisores pasaron la mayor parte de los peligros antes de la crisis. Vidente de Capital y Angel Roble prefieren el término "no preferenciales" para los préstamos que coquetea con las prácticas que antes se empleaba para la deuda conocido como subprime o Alt-A.

'Mala Palabra'

Mientras que "subprime es una mala palabra" estos días ", lo que todo el mundo está viendo es la caja de crédito se ha reducido tanto que hay un montón de buenos prestatarios potenciales por ahí no ser servido", dijo John Hsu, jefe de mercados de capital en el Angel Roble. La firma con sede en Atlanta espera tener suficientes créditos para un acuerdo el próximo trimestre en el que se conserva el 20 por ciento a 33 por ciento, dijo.
Reapertura este rincón del mercado de bonos puede disminuir los costos de consumo y ampliar los préstamos más riesgosos, ayudando a la recuperación de la vivienda. Las rebanadas más peligrosos creados a partir de la titulización de préstamos son también la de más alto rendimiento, que ofrecen las empresas de las firmas de capital privado hacia los fondos de inversión inmobiliaria una manera de aumentar los ingresos ya que los bancos centrales globales suprimen las tasas de interés para impulsar el crecimiento económico.
"Yo voy a conferencias y no menos de una docena de inversionistas están diciendo que quieren estos activos", dijo Michael Kime, director de operaciones de WJ Bradley Capital Mortgage, un prestamista que comenzó a hacer algunos de los préstamos el año pasado.
Mercado Durmiente
La titulización de préstamos hipotecarios que no están respaldados por el gobierno ha sido en su mayoría en estado latente desde la crisis. Sólo $ 8800 millones de ofertas vinculadas a los nuevos préstamos se produjo el año pasado - todos ellos respaldados por hipotecas "jumbo" a los prestatarios con crédito de ternera, pero con saldos mayores a lo que puede ser financiado en el mercado respaldado por el gobierno.
Durante el pico de préstamos suelto de 2005 a 2007, más de $ 2 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas de alto riesgo la más arriesgada e hipotecas Alt-A fueron emitidos de acuerdo al boletín Inside Mortgage Finance. Un adicional de $ 680 000 000 000 de los valores jumbo fueron vendidos durante ese período.
Mejores prestatarios tomaron hipotecas Alt-A que les permitieron evitar documentación de ingresos, comprar propiedades de inversión o efectuar pagos bajos inicialmente que eventualmente pudiera elevarse. Las pérdidas en los préstamos que respaldan los bonos de la época han alcanzado el 30 por ciento de ofertas de alto riesgo y el 20 por ciento para los Alt-A hasta el momento, de acuerdo con un informe de 06 de enero por Fitch Ratings.
Roble del ángel está dispuesto a comprar créditos con calificaciones de crédito tan bajas como 500, aunque el promedio ha sido de 670, justo por debajo del nivel de algún uso como límite para hipotecas de alto riesgo en una escala de 300 a 850 680, dijo Hsu. La compañía se asegura que los prestatarios pueden permitirse los pagos y requiere por lo menos un 20 por ciento menos que los pagos, dijo.

Problemas sin resolver

Las tasas de interés de los préstamos de Angel Oak, que en su mayoría llevan tasas fijas a 30 años, promedio de alrededor del 8 por ciento, en comparación con las tasas de las hipotecas típicas de alrededor de 3,6 por ciento, según las encuestas de Freddie Mac. Préstamos de la Administración Federal de Vivienda que permiten calificaciones de crédito tan bajas como 580 con un mínimo de 3,5 por ciento menos que también están disponibles a costos más bajos.
Incluso con signos de reactivación, el extremo riesgoso del mercado de hipotecas de deuda puede quedar obstaculizada por su pasado. Algunos tenedores de bonos fueron quemados por cuestiones como los síndicos y administradores no empujar a los prestamistas a recomprar deuda tergiversado.
"" La razón por la que los inversores no han regresado al mercado en general es que los problemas relacionados con los conflictos de intereses y la falta de transparencia no han sido resueltos ", dijo Chris Ames, director de productos titulizados en Schroder Investment Management Norte America Inc.
"A unos cientos de millones de cualquier clase de activos probablemente puede encontrar compradores, que no es sólo una cantidad significativa", dijo.

Hipotecas calificadas

Muchos programas dirigidos a préstamos fuera del enfoque de mercado respaldado por el gobierno en aquellos con características como la carga de la deuda altos o grandes honorarios, que los empujan fuera de una categoría jurídica creada el año pasado que se conoce como hipotecas calificados.
Hipotecas para no QM exponen los prestamistas a demandas de los prestatarios que pueden ganar daños si pueden demostrar que no podían pagar la deuda, un riesgo que afecta a los inversores en bonos, dijo Ames.
Macquarie año pasado comenzó a comprar los préstamos no QM de Impac Mortgage Holdings Inc., uno de los pocos prestamistas Alt-A que sobrevivieron a la crisis. Se espera que las compras para acelerar como Impac aumenta el número de los prestamistas a los que compra la deuda, dijo Eli Nafisi, director gerente de la división de renta fija de Macquarie.
Los productos Impac todos llevan las puntuaciones de crédito mínimo de 680, y requieren del préstamo y el valor de las relaciones de menos de 80 por ciento. Uno de los programas sólo se fija en los activos del prestatario, tales como dinero en el banco o la inversión, en lugar de los ingresos. Los precios de los préstamos de tasa ajustable varían de un poco más que los de las hipotecas de alto a tanto como 3.5 puntos porcentuales más, dijo.

'Ciencia de cohetes'

"No es tan difícil de mirar los archivos y averiguar si alguien es un buen crédito", dijo Karen Weaver, jefe de estrategia de mercado y la investigación en Seer Capital, que administra US $ 2,1 mil millones. "En realidad no es una ciencia exacta, es sólo que la gente no lo hacían antes."
La titulización también debe competir con programas respaldados por los contribuyentes, que conseguir exentos de las normas de gestión de calidad. La proporción de los préstamos financiados a través de Fannie Mae, Freddie Mac y el seguro federal subió a 80 por ciento el año pasado, de un 52 por ciento en 2006, según datos del caballero negro Servicios Financieros.

Satisfacer la demanda

Mientras que las tasas de los préstamos de Seer generalmente comienzan en el 8,5 por ciento y se ajustan después de siete años, ofertas de bonos deben traer sus costos bajos y ayudar a atraer más prestatarios, dijo. La firma con sede en Nueva York, ha adquirido suficientes hipotecas de "hacer una titulización mañana por la mañana si queríamos", aunque probablemente no emitirá durante unos meses, ya que busca las calificaciones crediticias.
Mientras Macquarie y otros emisores potenciales esperan más de los préstamos de alto riesgo a estar disponible una vez que el papel del gobierno en el mercado hipotecario se redujo el volumen hasta el momento ha sido pequeño. Eso es en parte debido a la dificultad en conseguir los oficiales de crédito interesadas en productos que comprenden sólo una parte limitada de su negocio, dijo Kime
Muchos consumidores y agentes de bienes raíces ni siquiera saben que los préstamos no conformes son una opción, dijo Hsu.
"Si le han dicho desde hace seis o siete años que no hay financiamiento disponible para este tipo de prestatarios, usted va a dejar de hacer", dijo.
Aunque las discusiones con los inversores sobre ofertas de bonos potenciales han sido preliminar, el impulso probablemente acelere en una conferencia anual de la industria el próximo mes en Las Vegas, dijo Vishal Khanduja, un administrador de dinero en inversiones Calvert, que supervisa cerca de $ 13 mil millones.
Muchos inversores ya están comprando activos similares, como valores respaldados por préstamos auge de la era de u ofertas de distribución de riesgos emitidos por Fannie Mae y Freddie Mac, y "la demanda de rentabilidad ajustada al riesgo sigue ahí en el 2015", dijo. "El producto que satisface que, habrá demanda de."