JOSH BARRO
Los precio de mercado de los departamentos normales en Nueva York son muy caros, y he explicado por qué.
Pero sólo el 38% de los apartamentos de alquiler en Nueva York tienen un precio realmente a la velocidad normal de mercado.
La ciudad tiene cerca de 1,3 millones de unidades de alquiler que están sujetos, de una forma u otra, a la regulación o subsidio.
Hay un montón de apartamentos baratos por ahí. El problema es que es difícil conseguir uno.
Este es el principal problema con el enfoque de Nueva York para una vivienda asequible: Se centra en la protección de los residentes titulares, en algunos casos les dan grandes descuentos para alquileres de mercado, al tiempo que restringen la oferta y lo que es más difícil para las nuevas personas a formar hogares en Nueva York.
Pero de vez en cuando, los nuevos inquilinos no se meten en viviendas de protección oficial o regulado en Nueva York y conseguir ahorros reales. Aquí está la guía de cómo se puede tratar.
1. Solicitar loterías de viviendas de inclusión y cruzar los dedos
Programa "incluyentes vivienda" de la ciudad de Nueva York ofrece a los desarrolladores de los nuevos edificios un incentivo para dejar de lado un porcentaje de nuevas viviendas como viviendas asequibles con rentas limitadas. El desarrollo de los "pobres puerta" que escribí sobre el lunes es un ejemplo de esto: el 20% de sus apartamentos se reservará para personas con bajos ingresos.
Estos apartamentos se descuentan profundamente: detrás de la pobre puerta encontrará apartamentos de un dormitorio se alquila por unos 1.000 dólares, menos de un tercio de la tarifa en el Upper West Side.
Mucha gente quiere estos apartamentos, pero no hay muchos de ellos: sólo 2.800 se han construido desde que el programa comenzó en 2005. Para conseguir uno, usted tiene que ganar una lotería de la vivienda. Para ver una lista de loterías actualmente aceptando solicitudes, usted puede ir aquí.
Las loterías son con restricción de ingreso, pero a menos que usted está haciendo ahora en las seis cifras, es probable que pueda encontrar el que usted califica para entrar. Algunos de los apartamentos están disponibles a los hogares de dos personas que hacen tanto como $ 180.000 al año. (Esto en cuanto a "vivienda media.") Sin embargo, los mayores descuentos se aplican al alquiler de apartamentos con tapas de bajos ingresos. Se alquila en los "pobres puerta" de construcción, que no será capaz de hacer más de alrededor de $ 50,000 al año.
Esta es la mala noticia: como la lotería regular, usted es muy poco probable que gane. The Real Deal informó en 2011 que "muchos avances en los barrios exteriores reciben 15.000 solicitudes por cerca de 200 unidades de vivienda asequible." Usted puede imaginar la competencia en Manhattan.
Pero aquí está la buena noticia: una vez que se encuentre, usted está adentro Mientras que se reunió los requisitos de ingresos cuando se mudó, usted puede permanecer en su apartamento viviendas inclusivas, siempre y cuando el edificio está regulado, incluso si más adelante ser inmensamente rico. Por lo general, esas normas una duración de al menos 20 años.
2. Encuentre un apartamento de renta regulada y rentas de mercado esperanzando que aumente
Regulación de alquiler es por lejos el más grande programa de vivienda asequible en Nueva York, que cubre la mayor parte de los apartamentos de alquiler en la ciudad que se construyeron antes de 1974. De los 3,1 millones de viviendas en la ciudad de Nueva York a partir de 2010, casi 1,1 millones están sujetos a alquilar regulación.
Eso no significa que usted puede encontrar un apartamento de tres habitaciones en el West Village de $ 400 si sólo te fijas bien.
En primer lugar, una nota sobre los nombres de los programas. La mayoría de la gente se refiere al alquiler de la regulación como "control de alquileres." Pero confusamente, Control de Rentas es el nombre de un programa específico que cubre sólo alrededor de 50.000 apartamentos muy antiguos. En la mayoría de los casos, si un New Yorker dice que tiene un "apartamento con alquiler controlado", que probablemente se refiere a la estabilización de alquiler, que abarca alrededor de un millón de apartamentos en la ciudad.
En la estabilización de alquileres, la renta sólo se puede subir en un porcentaje fijo cada año, que se fija anualmente por la Junta Reguladora de Alquileres para reflejar aumentos en los costos de operación. Este año, el incremento permisible es de 4%. Y su propietario tiene para ofrecerle un contrato de renovación cada año, hasta que se desplace de forma voluntaria o morir. Si su familiar ha vivido con usted durante dos años después de su muerte, incluso se puede pasar al apartamento de él o ella.
En una pequeña fracción de los casos, la regulación de alquiler significa conseguir un gran descuento en el mercado. A menudo, estos casos son ficticios. En Amigos, regulación alquiler era cómo Rachel y Monica fueron capaces de pagar su fabuloso apartamento mientras trabajaba marginalmente. Pero, personalmente, es muy poco probable encontrar un acuerdo como este.
Más a menudo, la regulación alquiler sólo conduce a un pequeño descuento para alquiler de mercado o sin descuento en todos. Actualmente vivo en un apartamento de renta estabilizada en el alquiler legalmente permitido excede con mucho el mercado de alquiler. Como resultado, mi contrato refleja una "renta preferencia" de varios cientos de dólares al mes, y me estoy poniendo ningún ahorro de regulaciones.
Esto sucede por varias razones. La mayor parte del tiempo en la mayoría de los barrios, el aumento del alquiler legalmente permisible no es tan diferente de la subida de los alquileres de mercado. Es sólo en los barrios altamente deseables, especialmente en Manhattan por debajo de la calle 96, este Reglamento alquiler ha tendido a significar grandes descuentos para alquiler de mercado.
Y cuando un apartamento quede vacante, los propietarios tienen un montón de opciones para aumentar la renta de nuevo al mercado para el nuevo inquilino. De buenas a primeras, llegan a aumentar la renta en un 17%. Entonces, por cada 40 dólares que gastan en mejoras de capital a la vivienda desocupada, que pueden aumentar la renta por $ 1, lo que significa que puede recuperar el costo de actualización en menos de cuatro años.
Propietarios inteligentes utilizar estas opciones para asegurarse de que la renta máxima legal para un apartamento vacío no es más bajo que el mercado de alquiler. Y si tienen la renta de hasta $ 2.500, que pueden eliminar el apartamento de la regulación por completo.
En el raro caso de que un propietario decide alquilar un apartamento vacío con un alquiler muy por debajo del mercado, que va a ser inundado con las aplicaciones. Su incentivo es para elegir el candidato con mayores ingresos y mejor crédito, y por lo tanto menos probabilidad de incumplimiento y la menor necesidad de ayuda con el acceso a la vivienda.
En otras palabras, usted es muy poco probable encontrar un apartamento de renta estabilizada realmente disponible con una renta muy por debajo de mercado. Para conseguir uno de esos, hay que actuar cuando las rentas de mercado son bajos y quedarse mientras que los alquileres se levantan a su alrededor.
Una gran cantidad de neoyorquinos están haciendo precisamente esto: según el Centro Furman de la Universidad de Nueva York, el 35% de los inquilinos de renta estabilizada han vivido en el mismo apartamento durante más de 20 años, en comparación con sólo el 3% de los inquilinos a precio de mercado.
Y no es difícil quedarse, ya que no hay casi ninguna prueba de medios de estabilización de alquileres: el arrendador no puede aumentar el alquiler de mercado, si usted gana más de $ 175,000 al año durante dos años consecutivos.
3. Consiga en listas de espera para vivienda media "Mitchell-Lama"
A partir de la década de 1950, el estado de Nueva York puso en marcha un programa que llegó a un acuerdo con los desarrolladores: Le daremos grandes ventajas en impuestos a la propiedad y las tasas hipotecarias si proporciona viviendas asequibles para los residentes.
Los desarrollos "Mitchell-Lama" construidas bajo este programa (el nombre de los legisladores del estado que concibieron la misma) son o alquiler con rentas limitadas o "limitada por acciones cooperativas", donde se puede comprar un apartamento en una canción y tener que vender de nuevo a la gestión a un precio fijo cuando se mude. Hay alrededor de 110.000 de estos apartamentos en Nueva York, cerca de 3% de las viviendas de la ciudad.
Uno de los más grandes de estos desarrollos es Penn Sur, ocupando seis cuadras de la ciudad de Chelsea, de la calle 23 al 29 de la calle y del 8 al 9 Avenue. A partir de 2011, un capital limitado de un dormitorio co-op en Penn Sur comenzó alrededor de $ 40.000, con los cargos de mantenimiento mensual de $ 400. Eso es más o menos un descuento del 85% en comparación con ir tarifas de alquiler de apartamentos similares.
Esto no es un proyecto de vivienda.Viviendas Mitchell-Lama suena como mucho, y que puede ser. Pero hay una trampa. Los acontecimientos más deseables (los que están en los mejores barrios donde están más alejados de los precios por debajo del mercado) tienen listas de espera de años de duración. La lista de espera para Penn Sur es tan largo que no están aceptando nuevos inscritos. Pero si usted está dispuesto a vivir lejos en los barrios exteriores, se puede encontrar un desarrollo Mitchell-Lama sin lista de espera o que sólo tomará unos meses para entrar
Usted puede encontrar una lista de los acontecimientos con disponibilidad aquí. En Rochdale Village, usted puede comprar una de un dormitorio co-op de 7.200 dólares con cerca de $ 700 en cuotas mensuales, y sólo tendrá que esperar en una lista de cerca de seis meses para conseguir uno. El inconveniente es, Rochdale Village está tan lejos al este de Queens el metro no va allí.
Desarrollo Mitchell-Lama son ingreso restringido, pero las restricciones son bastante laxa. En general, el ingreso mensual "máximo" es siete veces su renta, o siete veces el costo estimado de la propiedad en el caso de una cooperativa de capital limitado.
En Rochdale Village, el ingreso máximo para ese apartamento de un dormitorio es de aproximadamente $ 66.000. Pero sigues siendo elegible incluso si usted hace hasta el 150% de la "máxima", sólo tienes que pagar un suplemento.
Una vez que estés viviendo en viviendas Mitchell-Lama, si usted comienza a ganar más del 150% de la renta máxima, puede teóricamente ser desalojado. Pero en la práctica, esta norma rara vez se aplica, de acuerdo con un informe del inspector general de 2007.
No es difícil entender por qué. Los inquilinos con rentas altas es muy probable que pagar el alquiler y los gastos comunes, además de que son sujetos a recargos adicionales que generan más ingresos. Las sociedades de gestión no están dispuestos a desalojar a ellos y reemplazarlos con los inquilinos que pagan menos y tienen peor de crédito.
4. Trate de pasarse a un proyecto de vivienda o conseguir vales de de vivienda de Sección 8
Las tres primeras opciones que mencioné están disponibles para las personas con ingresos moderados o incluso bastante alto. Estas dos opciones son estrictamente para los pobres. Y los dos son tan oversubscribed que, incluso si usted es pobre, es casi seguro que todavía no le ayudará.
Comprobantes de Sección 8 de vivienda son un subsidio federal para las personas que ganan menos de 50% del ingreso medio del área. Si usted vive en Manhattan, es un límite de $ 34,400 para una familia de dos personas. Bajo el programa, te dan un vale que le ayuda a pagar por un apartamento privado, limitando generalmente su renta efectiva de 30% de sus ingresos.
Usted no puede contraer la sección 8. Se toman todas las cupones. Hay más de 120.000 personas en la Sección 8 de la lista de espera en la ciudad de Nueva York. La Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York no ha aceptado nuevos inscritos en la Sección 8 de la lista de espera desde el año 2009.
Y luego están los proyectos de vivienda. Estos contienen 179.000 apartamentos y 227.000 familias en lista de espera para conseguir uno. Como el New York Times informó el mes pasado, la lista de espera no es la primera en entrar, primero en salir, como Mitchell-Lama, es algo de una caja de negro y algunos solicitantes pueden obtener en forma rápida, mientras que otros esperan para siempre.
Proyecto de vivienda no es deseable, pero es barato, si usted puede conseguirlo. En cuanto a la Sección 8, los inquilinos deben ser pobres, y la renta se limita al 30% del ingreso. El alquiler medio de un apartamento es de $ 436.
Business Insider
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