Regresión hedónica
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En economía, la regresión hedónica o teoría de la demanda hedónica es un método de preferencia revelada de la estimación de la demanda o valor. Se descompone el artículo que es investigado en sus características constitutivas, y obtiene estimaciones del valor contributiva de cada característica. Esto requiere que el bien compuesto objeto de valoración puede ser reducida a sus partes constituyentes y que el mercado valora las partes constituyentes. Modelos hedónicos se estiman más comúnmente mediante análisis de regresión, aunque los modelos más generales, tales como las redes de ajuste de las ventas, son casos especiales de modelos hedónicos.
Un vector de atributo, que puede ser una variable ficticia o panel, se asigna a cada característica o grupo de características. Modelos hedónicos pueden acomodar la no linealidad, la interacción variable o en otras situaciones de valoración complejos.
Modelos hedónicos se utilizan comúnmente en la evaluación de bienes raíces, la economía de bienes raíces, y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cálculos. En los cálculos del IPC regresión hedónica se utiliza para controlar el efecto de los cambios en la calidad del producto. Los cambios de precios que se deben a los efectos de sustitución están sujetos a ajustes por calidad hedónicos.
Método de precios hedónicos
Aunque las características del producto ni se producen ni consumen en aislamiento, modelos de precios hedónicos se supone que el precio de un producto refleja características valoradas por algunos precios implícitos o sombra encarnada. En los estudios empíricos, estos precios implícitos característicos son coeficientes que relacionan los precios y los atributos en un modelo de regresión. Se estiman modelos de regresión de precios hedónicos utilizando datos secundarios sobre los precios y los atributos de las diferentes alternativas de productos o servicios. En el trabajo con datos longitudinales, se añade maniquíes específicos del período y utiliza sus coeficientes de regresión para estimar los índices de precios ajustados por calidad. En la regresión hedónica, variables independientes suelen incluir atributos de productos y servicios relacionados con el rendimiento. Tales características del producto representan no sólo valor para el usuario, sino también de recursos costo para el productor. Se ha demostrado sin embargo que los precios en la regresión hedónica no están determinadas completamente por factores técnicos y las características relacionadas con el rendimiento. De marca y el mercado del segmento efectos pueden explicar las distorsiones de precios y las primas que se cobran por encima de cualquier margen para las diferencias en el rendimiento del producto medible. [1]
Ciertos servicios ambientales a menudo influyen en los precios de mercado. El método de precios hedónicos es a menudo pone en juego a fin de evaluar los valores económicos de este tipo de servicios.
Este método tiene su aplicación para revelar el efecto de los atributos ambientales de los cambios en el precio de la vivienda local. Se utiliza con frecuencia para la estimación de los costos relacionados con:
- La calidad general del medio ambiente en términos de contaminación del aire, contaminación del agua, y el ruido
- Instalaciones ambientales que incluyen lugares estéticos y cercanía a los sitios de recreación como parques, playas, etc.
Es importante señalar que el método de fijación de precios hedónicos se basa en el hecho de que los precios de las mercancías en un mercado se ven afectados por sus características. Por ejemplo, el precio de un par de pantalones dependerá de la comodidad, la tela utilizada, la marca, la forma, etc. Así que este método nos ayuda a estimar el valor de una mercancía con base en la disposición de la gente a pagar por la mercancía como y cuando sus características cambian. [2]
Un ejemplo particular que se utiliza con más frecuencia es el mercado inmobiliario en el que el valor de dos propiedades diferentes (que de otro modo se puede comparar) variará en función de los diversos servicios ambientales presentes en las zonas de los alrededores de estas propiedades. Si hay una caída de los precios de las propiedades medibles y cerca de un patio de volcado (en comparación con otros lugares), la diferencia en los precios apuntan hacia el coste externo del patio volcado. [3] Se trata de la disposición marginal a pagar (en precios de vivienda más altos) para la diferencia dada en la limpieza y la serenidad de la localidad. Métodos de regresión hedónica se utilizan para estimar estas diferencias de precios.
El método de precios hedónicos (HPM) como se mencionó anteriormente es una forma de método de preferencia revelada de valoración y utiliza los mercados sustitutos para estimar el valor de la amenidad ambiental.
El sustituto mercado es un concepto que se usa cuando no se puede estimar directamente los precios de mercado de ciertos bienes ambientales. Por lo tanto, una buena similares vendidos en el mercado es elegido como un proxy.
Por ejemplo, si queremos saber el valor del aire limpio estimado por un individuo, que puede revelar su preferencia en la forma de establecer su casa en una sociedad limpia y el pago de una prima adicional para el mismo. Así, con la ayuda del método de precios hedónicos, el componente ambiental del valor y el precio de mercado se pueden separar. A su vez, este precio de mercado se utiliza un sustituto para el valor del medio ambiente. [4]
Modelos hedónicos y valoración de bienes raíces
En la economía de bienes raíces, se utiliza para ajustar los problemas asociados con la investigación de un bien que es tan heterogénea como edificios. Debido a que los edificios son tan diferentes, es difícil estimar la demanda de edificios de forma genérica. En su lugar, se supone que una casa se puede descomponer en características tales como el número de habitaciones, tamaño del lote, o la distancia al centro de la ciudad. Una ecuación de regresión hedónica trata estos atributos (o haces de atributos) por separado, y estima que los precios (en el caso de un modelo aditivo) o elasticidad (en el caso de un modelo de registro) para cada uno de ellos. Esta información puede ser utilizada para la construcción de un índice de precios que se puede utilizar para comparar el precio de la vivienda en diferentes ciudades, o para hacer análisis de series temporales. Al igual que con los cálculos del IPC, precios hedónicos se puede utilizar para corregir los cambios de calidad en la construcción de un índice de precios de vivienda. También se puede utilizar para evaluar el valor de una propiedad, en ausencia de datos específicos de transacción del mercado. También se puede utilizar para analizar la demanda de diversas características de la vivienda, y la demanda de vivienda en general. También se ha utilizado para probar hipótesis en la economía espacial.
La Normas Uniformes de la Práctica Profesional de Evaluación, o USPAP, establece las normas de evaluación de masas para regir el uso de regresiones hedónicas y otros modelos de valoración automática cuando se utiliza para la evaluación de bienes raíces. Metodología de evaluación trata la regresión hedónica como esencialmente una forma estadísticamente robusto del método de comparación de las ventas. [5] modelos hedónicos se utilizan comúnmente en la evaluación fiscal, pleito, estudios académicos, y otros proyectos de evaluación de masas.
Aplicación del método de precios hedónicos
Si bien el estudio de la aplicación del método de precios hedónicos, la primera suposición hecha es el valor de una casa se ve afectada por una combinación particular de características que posee, dado que las propiedades con mejores cualidades exigen precios más altos en comparación con propiedades con calidades inferiores. Esta es la función de precios hedónicos.
El precio de una casa tanto, se ve afectada por las características estructurales (s1, s2, s3 ...) de la propia casa, características de la localidad / barrio (n1, n2, n3, ...), y las características ambientales (e1 , e2, e3 ...)
Características estructurales podrían ser cualquier cosa, desde el tamaño de la casa, con el número de habitaciones, tipo de suelo, etc. atributos Barrio incluyen variables como pijo-dad de la localidad, la calidad de las carreteras, etc. Y las características ambientales son variables de calidad de aire, la proximidad a los parques, playas, patios de dumping, etc.
El análisis se lleva a cabo en dos etapas. La primera etapa consiste en el empleo de técnicas de regresión para estimar el precio hedónico Función de la propiedad. Esta función se relacionará los precios de muchas propiedades en la misma zona de vivienda a las diferentes características.
Así Precio función (p) = f (s1, s2, s3 ... sj; n1, n2, n3, ... nj; e1, e2, e3, ... ej) Esta función podría ser lineal o no lineal . Los precios pueden cambiar a un ritmo creciente o decreciente cuando las características cambian. [4]
Cuando ahora diferenciar la función de precio con respecto a cualquiera de las características anteriores, la función de precio implícito para que característica particular es cedido. Se considera implícita porque la función de precio se revela indirectamente a nosotros por lo que la gente está dispuesta a pagar a fin de obtener una mejor calidad o cantidad de la característica.
En la segunda etapa, estos precios implícitos se regresan a las cantidades reales / cualidades elegidos por el pueblo para lograr la disposición marginal a pagar por la amenidad. Los resultados de este análisis indicarán los cambios en los valores de propiedad para un cambio unitario en cada característica, dado que todas las demás características son constantes. Algunas variables sin embargo pueden estar correlacionadas. Esto dará lugar a cambios similares en sus valores. [2]
Regresión hedónica
Por ejemplo, para un modelo econométrico lineal, asumir que en cada periodo
t hemos
bienes, lo que podría ser descrito por un vector de
k características
. Así, la regresión hedónica (en sección transversal) es:
donde
es un conjunto de coeficientes y
son independientes e idénticamente distribuidos, con una distribución normal
.
Ventajas
- Versatilidad: El método puede adaptarse cómodamente a tomar en consideración las diversas interacciones probables entre la calidad del medio ambiente y los bienes comercializados.
- Este método se utiliza a menudo para aproximar los valores en función de las opciones reales de las personas.
- El mercado de bienes raíces es una buena indicación de los valores, ya que es relativamente eficiente en la respuesta a la información.
- Es relativamente fácil obtener datos sobre las ventas de propiedades y características y puede ser fácilmente comparado con fuentes secundarias de datos con el fin de adquirir las variables descriptivas para el análisis de regresión. [2]
Limitaciones
- El ámbito de aplicación de este modelo es restringido y limitado a medir los beneficios ambientales relacionados con sólo los precios de la vivienda.
- La cantidad de datos que necesita ser recogida y trabajó con es muy grande.
- Un requisito previo de la modelo es que cada uno debe tener conocimiento previo de las posibles externalidades positivas y negativas que se asocian con la compra de la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, es importante que sepan de antemano sobre el nivel de contaminación en una localidad situada cerca de una zona industrial. Esto sin embargo no es el caso en la realidad.
- La disponibilidad y accesibilidad de los datos afecta directamente a la cantidad de tiempo y el gasto que se vaya a realizar para llevar a cabo una aplicación del modelo.
- Este método estima la disposición a pagar por la supuesta variación de calidades ambientales y sus consecuencias. Sin embargo, si las personas no son conscientes de la relación entre las cualidades ambientales y sus beneficios para ellos o los bienes, el valor no se refleja en el precio de la propiedad.
- Limitaciones de mercados: Este modelo hace que la suposición de que, dado su ingreso, la gente tiene la oportunidad de elegir la combinación de atributos que prefieren. Lo que no ve es que el mercado de bienes raíces también puede verse afectada por factores externos, como las tasas de interés, impuestos, etc. Por ejemplo: Supongamos que una familia desea comprar una propiedad cerca de un popular centro de la ciudad, que tiene un jardín y de un área grande. En realidad - puede ser posible que una casa cerca del centro de la ciudad es relativamente pequeño en tamaño o no tiene un jardín.
- Multicolinealidad: A veces, no podría ser un caso en el que las propiedades más grandes están disponibles únicamente en áreas no contaminadas limpias y pequeñas propiedades se encuentran en entornos más urbanos y contaminadas. En tales casos, sería difícil a la contaminación por separado y el tamaño de la propiedad exactamente.
- Cambios de precio: Otro supuesto es que los precios en el mercado se ajustará automáticamente a cualquier cambio en los atributos. En realidad, hay un desfase especialmente en localidades donde la compra y venta de bienes raíces es limitada.
- El modelo es relativamente complejo de interpretar y requiere un alto nivel de conocimientos y experiencia estadística. [6]
La crítica
Algunos comentaristas, incluyendo economistas austriacos, han criticado la utilización por el gobierno de Estados Unidos de la regresión hedónica en el cálculo de su IPC, por temor a que puede ser utilizado para enmascarar la "verdadera" tasa de inflación y por lo tanto reducir el interés que debe pagar el
Treasury Inflation-Protected Securities (TIPS) y los ajustes de costo de vida la Seguridad Social. [7]
El mismo uso de modelos hedónicos que analizan los precios de consumo en otros países ha demostrado que los métodos no hedónicos pueden misstate inflación en el tiempo al no tener en cuenta las variaciones de calidad. [8]
Referencias
- Baltas, G. and Freeman, J. (2001). Hedonic Price Methods and the Structure of High-Technology Industrial Markets: An Empirical Analysis. Industrial Marketing Management 30: 599-607
- Ecosystem Valuation Methods - Hedonic Pricing
- Hedonic pricing (HPM). VU University, Institute for Environmental Studies.
- Gundimeda, Dr.haripriya. "Hedonic Pricing Method-A Concept Note" (PDF).
- John A. Kilpatrick, Real Estate Issues in Class Certification
- More Reading here.[1]
- See, for example, Lippe, Peter von der (2001). "Some Conservative Comments on Hedonic Methods" (PDF).
- See, for example, Reis, Hugo J.; Silva, J. M. C. Santos (2006). "Hedonic Price Indexes for New Passenger Cars in Portugal (1997–2003)". Economic Modeling 23 (6): 890–906.doi:10.1016/j.econmod.2006.04.003.
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